최근 전세금 피해 사례 중 전세금반환을 볼모로 집주인이 세입자의 임차권등기 신청을 회유하는 경우가 적지 않다. 전문가들은 세입자가 집주인의 말만 믿고 그냥 이사했다간 낭패를 볼 수 있다고 경고한다.
18일 엄정숙 변호사(법도 종합법률사무소)는 유튜브 채널 ‘법도TV’를 통해 임차권등기 설정 필요성을 이같이 역설했다.
엄 변호사는 “임차권등기는 세입자의 전세금 피해를 줄여주는 법적인 안전장치임에도 세입자 가운데 아직 존재 자체를 모르는 경우도 많다”며 “만약 주택 임대차에서 임차권등기 제도를 숙지하지 않는다면 추후 전세금 분쟁 시 제대로 대응하지 못해 피해가 가중될 수 있다”고 우려했다.
이어 “임차권등기를 제대로 활용하려면 어떤 제도이고 무슨 장점이 있는지 잘 파악해야 효율적인 법적 대응이 가능하다”고 조언했다.
임차권등기 신청을 하는 궁극적인 목표이자 가장 대표적인 장점은 세입자가 다른 주택으로 이사하더라도 기존 주택의 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있다는 점이라고 엄 변호사는 전했다.
가령 세입자가 이사할 때 가장 먼저 활용하는 법적 제도는 전입신고와 확정일자를 받는 일이다. 이는 세입자로서 법적인 보호를 받기 위함으로 혹여나 집주인의 채무에 문제가 발생하더라도 대항력과 우선변제권을 행사할 수 있다.
하지만 전세금을 돌려받지 못한 상황에서 이사할 곳에 전입신고와 확정일자를 받는다면 이야기는 달라진다.
엄 변호사는 “전세금 반환에 문제가 있는 주택에서 다른 곳으로 세입자가 그냥 이사한다면 전세금 채권이 후 순위로 밀리게 되어 전세금을 돌려받지 못할 위험이 생길 수 있다”며 “반면 임차권등기가 완료된 후 이사한다면 기존 주택에 문제가 생기더라도 선순위 세입자로서 대항력과 우선변제권을 행사할 수 있다”고 했다.
임차권등기가 갖는 두 번째 장점은 집주인에게 전세금 지연 이자를 청구할 수 있다는 점이다.
전세금 지연 이자란 임차권등기가 완료된 날로부터 집주인이 전세금을 반환하는 날까지의 기간을 계산해 청구하는 이자를 말한다.
다만 한 가지 주의해야 할 사실은 세입자가 이사는 하지 않은 채 임차권등기만 신청하는 경우다.
엄 변호사는 “전세금 지연 이자 청구는 기본적으로 세입자가 집주인에게 집을 반환하는 명도의무가 전제 조건으로 따른다”며 “반면 세입자가 이사는 하지 않은 채 임차권등기 신청만으로 청구할 수는 없다”고 설명했다.
아울러 임차권등기가 완료된 후 이사한 세입자는 기존 주택의 대항력과 우선변제권이 유지되지만, 월세나 관리비 납부 의무는 사라진다는 점도 임차권 등기 설정의 장점 중 하나다.
다만 이사를 하지 않은 채 문제의 주택에서 세입자가 계속 머문다면 굳이 임차권등기를 신청하지 않아도 여전히 대항력과 우선변제권이 유지되고 있기에 임차권등기의 필요성이 떨어진다고 엄 변호사는 부연했다.
엄 변호사는 “전세금 지연 이자청구와 관리비 등의 납부 면제는 세입자가 명도의무를 이행했을 때 생기는 권리”라며 “세입자가 이사하지 않은 채 임차권등기만 신청했다면 임차권등기의 장점을 제대로 누릴 수 없다”고 덧붙였다.
[퀸 김정현 기자]
