경직된 흐름을 이어가던 분양시장이 빠르게 안정을 되찾았다. '1.3 부동산대책' 규제 완화 영향으로 청약시장 진입 문턱이 낮아졌고, 수도권을 중심으로 아파트 가격이 호전되며 분양시장의 매수심리가 개선됐다.
2024년에도 신축 아파트 공급 부족 이슈와 나날이 높아지는 분양가 등은 내 집 마련 수요층의 조급함을 더욱 자극할 것으로 보인다. 단, 고금리 기조와 대출축소로 인해 자금부담이 가중됨에 따라 분양가상한제 적용 여부, 적정 분양가 등에 따른 수요 집중과 입지 및 상품성 등을 고루 갖춘 흔히 '돈 될 만한 곳'에 청약 통장이 몰리는 선별청약 양상은 계속될 전망이다.
공급시장은 부동산PF(프로젝트파이낸싱) 연착륙을 위해 정부가 노력을 거듭하고 있지만, 내년에도 금융 및 자금조달 환경이 악화될 여지가 커 비수도권 사업지 또는 리스크에 취약한 건설사들의 부실화가 가속화될 수 있다. 공급시장 정상화를 위한 정책 이행력과 내년 총선 결과에 따른 주택정책 방향 또한 분양시장의 변수로 작용할 전망이다.
2023년 전국 아파트 23만 가구 공급, 전체 물량 중 68% 하반기에 집중
부동산R114에 따르면 2023년에는 전국에서 23만1,549가구(예정물량 포함)가 공급됐다. 2010년 17만2,670가구 이후 13년만에 최저 수준이다. 2023년 상반기 분양실적은 7만4,723가구로 2022년(16만5,436가구) 같은 기간 대비 45% 수준에 그쳤다. 미분양으로 인한 자금흐름 악화와 원자잿값 및 인건비 인상 등에 따른 분양가 상승 압력이 커짐에 따라 건설사들의 분양 지연 사례가 늘어난 영향이 크다.
반면 3분기부터 서울 및 수도권을 중심으로 부동산 시장의 연착륙 가능성이 높아지고, 청약 시장 분위기가 개선되면서 4분기에만 연간 총 공급량의 절반에 가까운 10만5,190가구가 집중됐다. 다만, 지방도시를 중심으로 분양시장의 위축된 분위기가 이어지고 있는 만큼 연말 분양예정 물량이 내년으로 이월되는 사례가 다수 발생할 것으로 예상되며, 특히 미분양 누적 리스크가 해소되지 않은 대구, 울산 등은 2024년 상반기까지도 공급 재개에 조심스러운 움직임이 이어질 전망이다.
2024년 분양시장, 입지 및 가격 경쟁력에 따라 청약 온도차 ‘뚜렷’
분양가 인상 기조가 이어지고, 금융비용 부담이 가중될 수록 청약 수요층의 가격 민감도가 커지고 있다. 이에 따라 2024년 분양시장은 서울 등 일부 선호지역 내에서도 입지와 단지별 분양가 수준에 따라 청약 온도차가 심화되는 한 해가 될 전망이다.
서울은 2023년 분양일정이 연기됐던 강남3구 정비사업지 대어들이 몰려온다. 강남구 ‘청담르엘’, 서초구 ‘아크로리츠카운티’, 송파구 ‘잠실래미안아이파크’ 등이 2024년 분양을 예고하고 있다. 분양가상한제 적용과 추첨제 확대로 청약 수요자들의 이목이 집중될 것으로 예상된다. 다만 공사비 증액과 사업주체간 내홍 등으로 분양일정이 표류되는 단지가 발생할 수 있으며, 주변 시세 대비 분양가 수준이 결정됨에 따라 매매시장 가격 추이를 고려해 분양시기를 조율하는 단지들이 늘면서 공급시기는 유동적일 가능성이 높다.
무주택 신혼부부 및 청년층은 도심지 주변 공공분양 아파트도 주목할 만하다. 2024년에는 뉴:홈 사전청약분 1만호가 공급 예정이다. 신생아 특별공급 신설을 비롯해 부부 개별 특별공급 신청 허용 등 공공분양 특별공급 기준이 완화됨에 따라 내 집 마련 기회가 확대될 전망이다.
비수도권은 사업성 확보가 불투명해 공급물량에 대한 변동성이 큰 상황이다. 청약 대기자들은 산업단지 등 양질의 일자리가 풍부한 지역과 개발 및 교통호재 여부 등을 고려해 비교적 수요가 뒷받침될 수 있는 단지 위주로 선별청약하는 ‘족집게 청약’ 전략이 필요해 보인다.
신민섭 기자 자료 부동산R114
