2024년 꼭 가봐야 할 임장지역으로 송파구의 송파 남구, 영등포구의 당산과 양평, 강서구 염창과 가양, 강동구의 천호, 은평구의 재개발 구역 등 총 5구역을 꼽았다. 이들 지역은 재개발‧재건축 정비사업으로 지역의 변화가 많은 곳, 기축 단지 밀집지역으로 시세 변화가 미미하나 한번은 발로 밟으며 가치를 재평가해볼만한 곳들이다.
1. 송파구 문정동과 장지동, 가락동 일부
송파구는 서울에서 인구가 가장 많은 구이며, 그에 걸맞게 거래량 또한 많은 곳이다. 이중 송파 남부는 문정동과 장지동, 거여‧마천동, 위례신도시가 자리한 곳이다. 송파 남부지역에서도 수도권 제1외곽순환도로 안쪽에 자리한 문정동과 장지동, 가락동 일부지역은 관심을 가져볼만하다.
현장에서 재건축 단지의 진행 단계와 매매가, 전세가를 알아보고 실거주가치 혹은 투자가치를 분석해보자. 관리처분인가 이후의 입주권 상태라면 매매가와 프리미엄, 분담금, 총매매가와 초기 투자금액을 면밀히 살펴야 한다. 인근 신축단지와 비교하면서 지역을 둘러보면 보다 밀도 있는 임장이 가능하다.
2. 영등포구 당산동과 양평동, 문래동.
영등포구 당산동은 2호선과 9호선 황금노선이 교차하는 곳이다. 선유도역 인근의 양평동은 아직 건재한 롯데제과공장을 볼 수 있으며, 이외에도 물류센터와 지식산업센터가 자리하고 있다. 문래동으로 내려오면 서부간선도로를 끼고 리모델링을 추진하는 다수의 단지가 있고, 아래로는 문래동4가 구역을 볼 수 있다.
이곳에서는 준공업지역과 주거지역의 혼재된 모습을 볼 수 있다. 지식산업센터와 문래동의 중소규모 단지의 오밀조밀한 모습에 정감을 느낄 수 있는 발걸음이 될 것이다. 당산과 문래를 둘러보면 생태적으로 비슷한 입지를 지닌 영등포뉴타운이 궁금해진다. 발걸음을 더 디딜 수 있다면 영등포뉴타운의 신축, 재개발 현장을 직접 보는 것도 좋다.
3. 강서구 염창동과 가양동
강서구는 서울에서 서초구에 이어 두 번째로 면적이 넓고, 인구는 56만명으로 송파구 다음으로 많다. 강서구 임장 코스는 한강변 염창동과 가양동이다. 염창동은 중소 규모의 민영아파트가 많고, 가양동은 택지지구로 반듯반듯한 대규모 단지로 구성돼 있다.
강서구의 한강변인 가양동과 염창동은 9호선 개통으로 여의도와 강남 등 일자리 접근성이 좋고 양질의 일자리가 모여 있는 마곡지구와 인접해있다. 또한 한강 조망이 가능한 단지가 많은 점도 이 지역의 미래가 기대되는 이유다. 단, 신축 부재로 시세를 이끌 단지가 부족하고, 재건축을 예정하고 있는 구축들도 대지지분과 용적률할 때 사업성이 좋지 않은 점은 아쉬운 점으로 남는다.
4. 강동구 천호동
강동구의 초입, 천호동은 천호뉴타운과 천호‧성내 재정비촉진구역으로 주거지의 변화가 일어나고 있다. 천호‧성내 재정비촉진지구는 천호역에서 강동역 구간의 준주거 및 상업지역이다. 향후 천호‧성내 정비사업이 끝나면 이 일대에 약 3천가구의 신흥 주거지가 형성된다.
천호동은 주거지로는 아쉬운 환경과 상권, 학군에 있지만 그럼에도 강남, 을지로, 종로 등 핵심 일자리 지역과 접근성이 좋다. 과거 상업지구였던 천호동이 이제 한강 조망권을 품은 신축 주거지로 잠실과 둔촌동 사이에서 어떤 주거지로 평가될지 기대된다.
5. 은평구 재개발 3총사
은평구의 미래 가치를 논할 때, 빼놓을 수 없는 게 GTX-A노선이다. 2024년 GTX-A 개통으로 서울역까지 빠르게 닿을 수 있고, 2028년 이후엔 삼성역까지 10분 이내에 도착할 수 있다. 이런 교통호재를 가진 은평구에서 찾아볼 곳은 재개발 3대장이라 불리는 대조1구역, 갈현1구역, 불광5구역이다.
3대장을 임장했다면, 재개발 매매가와 녹번역 인근 신축단지, 수색증산뉴타운 신축단지 매매가를 비교해보기 바란다. 개별구역의 진행 단계에 따라 투자가 가능한지를 살피는 것도 중요하다. 실거주인지 투자 목적인지, 투자 기간은 장기인지 단기인지 등을 고려해 임장 지역과 상품을 살피다보면 조금더 자신에게 맞는 임장 방법을 찾을 수 있을 것이다.
* 본 기사는 '2024년 결국은 부동산(도서출판 원앤원북스)'의 일부를 발췌, 정리한 것임을 밝힙니다.
글_훨훨 박성혜 사진 픽사베이
