본격적으로 목돈 마련에 관심이 생긴 나똑똑 씨. 목돈마련을 위한 5가지 방법을 활용해서 ‘강제저축'을 실천하고자 마음 먹었습니다. 다소 힘들더라도 이자율에 구애받지 않고 불필요한 지출을 통제하고 돈 모으는 습관을 들이자고 다짐한 것이죠.
그런데 한편으로는 이런 걱정도 듭니다. ‘서울 평균 아파트 가격이 10억원을 넘는다는데, 정말 이렇게 한다고 내 집 마련이 가능할까?’ 그도 그럴 것이 연봉 4천만원인 월급쟁이가 1년에 모을 수 있는 돈은 약 8백만원(한 달에 10만원씩, 순차적으로 적금 통장 12개를 만들었으며 이자는 없다고 가정)입니다. 월급에 큰 변화가 없다면 10년을 저금해도 1억원에 못 미칩니다.
물론 해보신 분들은 아시겠지만, 내 집 마련을 하는 데 100% 자기자본으로 구입하는 경우는 많지 않습니다. 감당가능한 수준의 대출을 받거나 타인자본(전세보증금 등)을 활용해서 구하는 경우가 대부분이죠.
내 집 마련의 첫걸음, ‘청약통장’
이에 대해서는 추후 별도로 살펴보기로 하고, 이 같은 고민을 하고 있는 나똑똑 씨가 꼭 알아야 하는 금융상품이 있으니 그건 바로 ‘청약통장(주택청약종합저축)’입니다.
청약통장은 흔히 ‘내 집 마련의 첫걸음'이라고 합니다. 왜 그럴까요? 많은 사람들이 선호하는 아파트를 예로 들어볼까요? 아파트를 구입하기 위해서는 두 가지 방법이 있는데 하나는 이미 지어진 아파트를 구입하는 것이고, 다른 하나는 앞으로 지어질 새 아파트를 구입하는 것입니다.
통상 이미 지어진 아파트는 구축, 앞으로 지어질 새 아파트는 신축이라고 부릅니다. 구축 아파트를 구하려면 부동산 사무실에 방문해서 매물로 나와 있는 물건들을 살핀 후 해당 물건을 내놓은 매도인과 일대일 거래를 통해 구입을 합니다. 이때는 청약통장이 필요 없습니다.
하지만 신축인 새 아파트는 일대일 거래로 구입할 수 없습니다. 한국은 ‘선분양제’라고 해서 아파트를 짓기 전 이를 구입할 사람을 미리 모집합니다. 예를 들어 A라는 지역에 1천 세대가
들어가는 아파트 단지를 B건설사가 짓는다고 가정하면, B건설사는 ‘우리가 이번에 얼마의 금액으로 새 집을 지으니까, 관심 있는 분들은 미리 계약하세요!’라고 합니다.
이를 본 입주희망자들이 ‘저기 괜찮은 거 같은데? 이번에 신축으로 내 집 마련을 해보자!’라고 생각하고 ‘제가 사고 싶어요'라고 계약의사를 밝히는 데 이를 ‘주택청약’이라고 합니다. 주택청약에 있어서 필수적으로 필요한 것이 바로 청약통장입니다. 따라서 청약통장은 새 아파트를 얻기 위한 가장 기본이 되는 것입니다.
만약 사례의 B건설사가 짓는 아파트 단지가 위치도 좋고 가격도 합리적이라서 사람들로부터 많은 관심을 받게 되면 어떻게 될까요? 청약을 원하는 수요자가 늘어나서 청약 결과가 일대일이 아닌, 일대다수가 되겠죠? 청약 경쟁률이 작게는 수십 대 일에서 수백, 수천 대 일까지 나올 수 있습니다. 흔히 말하는 ‘로또청약'은 여기에서 비롯된 말입니다.
‘메이플자이’를 통해 배우는 청약의 지혜
청약의 장점은 새 아파트를 얻을 수 있는 것 외에 일정 수준 이상의 ‘시세차익'이 가능하다는 점입니다. 예를 들어 ‘분양가 상한제'가 적용되는 단지는 정부가 일정 수준 이상의 가격으로 분양가를 책정하지 못하도록 상한선을 두는 것인데, 이러한 상한선 때문에 인근에 이미 지어진 구축보다 이미 수 억원의 시세차익을 보이는 경우가 있습니다.
생각해보세요. 주변 입지는 비슷한데, 구축 보다 신축의 가격이 오히려 싸다면 그야말로 유리한 조건이죠? 게다가, 예를 들어 구축은 이미 지어진 지 5년이 됐고, 새로 들어서는 신축은 3 년 후 입주한다면 이것만 하더라도 둘 간에 8년의 연식 차이가 납니다. 때문에 신축 아파트를 청약을 통해 매수한다면 더 큰 이득을 볼 가능성이 높아집니다.
물론 이러한 원리는 분양가 상한제가 적용된 단지 외에도 동일하게 적용됩니다. 다만, 이렇게
드라마틱한 결과는 주로 분양가 상한제 단지가 그 대상이 되고 특히 강남권에 가까울수록 그
효과는 더욱 커집니다.
최근 분양한 ‘메이플자이'가 좋은 사례입니다. ’메이플자이‘는 평균 442.3대1로 1순위 청약을 마감했습니다. 따라서 우리에게도 이런 기회가 오려면 가장 기본인 청약통장은 미리 준비해두시는 것이 좋겠죠?
은행 예적금 금리보다 더 낮은데, 굳이 청약통장에 돈을 넣어야 하나요? 이렇게 생각하실 수도 있습니다. 은행 예적금 금리가 대략 4% 내외라면, 청약통장 이율은 2%대로 상대적으로 낮기 때문입니다. 하지만 지난 칼럼에서도 말씀드렸듯이 상대적으로 금액이 적다면 이자율에 지나치게 연연할 필요가 없습니다.
그보다는 내 집 마련의 처음 시작 단계로 보시는 것이 좋고, 비록 소액이지만 월 10만원씩 ‘강제 저축’의 의미로 활용하시는 것이 더 낫지 않을까요?
참고로 청약통장은 ‘가점제'라고 해서 청약통장 가입기간, 무주택 기간, 자녀 수 등을 종합적으로 산출하여 개인별 점수를 도출하며 당연하게도 해당 점수가 높을수록 당첨확률이 높아집니다. 하지만 최근에는 전용 85㎡ 이하 중소형 아파트의 경우, 일정 비율은 청약가점을 따지지 않고 추첨으로만 뽑는 비율도 늘어났으니 이걸 활용해보는 것도 큰 도움이 될 겁니다.
그래도 매월 일정 금액을 납입하는 게 부담이 되는데, 좋은 방법 없을까요?
매월 납입액이 부담된다면, 청약통장을 해지하는 것보다 납입액을 줄이는 게 유리합니다. 해지하면 그 동안 청약통장을 유지했던 기간이 모두 사라지기 때문입니다. 또한, ‘월 10만원씩 납입하는 게 유리하다'라고 보통 알려져 있는데 이는 납입금액이 높을수록 유리한 공공분양에서 월 10만원까지만 인정해서 그렇습니다.
10만원까지 납입한 개월 수가 많아야 한다는 것인데, 이게 부담이 된다면 여력이 되는 선에서만 10만원씩 불입하거나 그래도 정 힘들다면 월 2만원으로 부담을 줄이는 것도 방법입니다. 이는 최소 납입액이 월 2만원은 되어야 민간분양 시 가입기간이 인정되고, 민간분양에서는 가입금액보다는 가입기간이 더 중요하기 때문입니다.
연말정산에도 도움 되는 청약통장
청약통장을 유지하면 청약 말고 또 좋은 게 있을까요?
우선 연말정산시 ‘소득공제'가 가능합니다. 지난 시간에 직장인 연말정산에 대해 살펴보았는데요, 세법은 청약통장에 1년간 납입한 금액의 40%만큼 소득공제가 가능한데, 총급여가 7천만원 이하라면 연간 240만원을 한도로 하여 40%인 96만원까지 소득공제가 가능합니다(2024년 납입분부터 300만원 한도, 최대 120만원 공제 가능).
혹시 기억나시나요? 소득공제는 상대적으로 고소득자가 유리하다고 말씀드렸는데요, 저축 개념으로 청약통장에 일정 금액을 납입하고 연말정산 때 소득공제 받은 후, 이후 좋은 기회가 오면 청약을 통해 내 집 마련을 하는 것이 매우 좋은 자산증식 방법 중 하나입니다.
만약 급한 일이 생겼는데 청약통장을 계속 유지하고 싶다면 청약통장을 담보로 대출을 받을 수도 있습니다. 이른바 ‘예금담보 대출'로, 납입액을 한도로 해서(보통 90~95% 수준) 대출을 받을 수 있고 청약통장 유지 조건은 그대로 가져갈 수 있습니다. 물론 이에 대한 대출이자는 별도 부담해야 하니 꼭 필요한 경우에만 활용해야겠죠?
이 외에도 주택청약제도는 부동산 시장 상황에 따라 여러 정책이 나올 수 있으니 계속해서 관심을 갖고 정보를 취득하는 것이 중요합니다. 가령, ‘청년 우대형 청약통장'의 경우 만 34세 이하이고 연소득 3천6백만원 이하라면 기존 이율에 1.5% 포인트를 더한 우대금리를 적용합니다. 가입일로부터 10년 이내 무주택 기간에 한한다는 조건이 있지만, 좋은 조건이니 본인 소득요건 등을 잘 따져서 활용하시면 좋겠습니다.
이 밖에 참고할 수 있는 사이트는 한국부동산원 청약홈에서 청약통장 가입기간과 인정 금액 등을 확인하실 수 있고 또는 국토교통부 ‘주택청약 FAQ(국토부 홈페이지 → 정책자료 → 정책 Q&A → 주택청약 FAQ 검색 후 관련 파일 다운)’에서 청약 관련 자주 묻는 질문도 확인하실 수 있습니다.
내 집 마련의 첫걸음인 청약 통장을 잘 활용하셔서, 실거주 마련은 물론 자산증식에도 도움이
되시길 바랍니다.
글 제네시스박 사진 픽사베이
