어느 정도 목돈을 마련한 나똑똑 씨는 이제 내 집 마련에 관심이 생겼습니다. 집값이 앞으로 어떻게 될지는 모르겠지만, 내 집 하나 정도는 마련해두는 것이 좋겠다고 생각한 것이죠. 이를 위해 열심히 청약 통장에 납입하고 내 집 마련의 기회를 알아보던 중, 드디어 원하는 곳에 청약 당첨이…되었다면 얼마나 좋을까요?
안타깝지만 현재 청약제도로는 나똑똑 씨 같은 청년세대가 내 집 마련을 하는 것이 쉽진 않아 보입니다. 이유는 가점제 때문인데요, 자녀도 있고 무주택 기간이 길수록 청약 가점이 올라가고 그에 따라 당첨에 유리하기 때문입니다. 그렇다고 청약통장이 아예 쓸모가 없는 건 아닙니다. 지난 번 살펴본대로 청약을 할 수 있는 기본 자격은 물론 일정 부분 강제저축도 가능하고 연말 정산 시 소득공제 혜택도 있기 때문이죠.
신용대출과 담보대출의 차이
그렇다면 조금 더 현실적으로 살펴볼까요? 만약 6억원 정도하는 아파트를 청약이 아닌 기존에 이미 완공된 주택을 구입하는 경우라면 어떨까요? 이때 필요한 건 바로 대출과 세금입니다.
대출은 크게 신용대출과 담보대출이 있습니다. 신용대출은 말 그대로 별도 담보 없이 신용만으로 하는 대출입니다. 주로 개인 급여와 재직 중인 회사, 과거 연체 여부 등을 종합적으로 고려하여 ‘신용점수'라는 것이 나오는데, 토스나 카카오뱅크 등을 활용하면 자신의 신용점수를 손쉽게 확인할 수 있습니다. 대출 금융기관의 자체 평가도 기준 중의 하나입니다. 재직 중인 회사와 연계된 금융기관이거나, 전문직, 공무원 등의 경우에는 좀 더 유리한 조건으로 추가 신용대출이 가능합니다.
이와 달리 담보대출은 특정 물건을 대출 담보(보증한다는 뜻으로, 채무 불이행 등에 대비해 마련된 수단을 의미하기도 합니다)로 하여 일으키는 대출로, 아파트 담보대출이라고 하면 취득하는 아파트를 담보로 하여 대출을 받을 수 있습니다.
그렇다면 나똑똑 씨가 시가 6억원의 아파트를 취득하려고 한다면 어떤 종류의 대출을 얼마나 받을 수 있을까요?
담보대출 종류에도 여러 가지가 있는데, 크게 정책자금대출이 있고 은행대출이 있습니다. 정책자금대출은 정부에서 특정 집단을 위해(무주택 혹은 청년세대 등) 정책적으로 진행하는 대출로, 시중은행상품보다 금리가 낮고 한도도 상대적으로 더 많은 것이 특징입니다.
예를 들어 2023년 시행된 ‘특례보금자리론'의 경우 소득 한도가 없으면서 금리도 최저 4.25%로 낮게 적용되어 상당한 인기를 끌었습니다. 대상은 9억원 이하 주택이었는데 이에 따라 부동산에서는 ‘9억 이하 주택만 거래된다’는 웃지 못할 상황도 연출되었습니다. 현재 이 상품은 판매가 중단되었습니다.
LTV‧DSR 총정리, 초과 대출 활용법
대신 지금은 ‘서민 실수요자’ 혹은 ‘생애최초 대출’에 대해 알아보는 것이 좋겠습니다. 먼저 서민 실수요자 대출의 경우 대상은 9억원 이하 주택이며 대출한도는 따로 없으나 LTV(Loan To Value의 약자로 담보인정비율) 70% 이내까지 대출이 가능합니다. 집값이 10억원이라면 7억원 까지 대출이 가능합니다. 다만 DSR(Debt Service Ratio, 총부채원리금상환비율로 모든 대출의 연간 원리금상환액을 연간소득으로 나누어 산출)이 적용되므로 소득이 높을수록 유리합니다. 하지만 그렇다 하더라도 부부합산 9천만원 이하 소득요건을 충족해야 합니다.
생애최초 대출은 주택가격 제한이 없는 것이 장점이고 LTV 80% 이내, 최대 6억원까지 대출이 가능합니다. LTV 한도를 최대로 한다면 7억5천만원 아파트에 대해 80%인 6억원까지 가능하겠죠?
이 경우에도 DSR의 적용을 받습니다. 나똑똑 씨와 같은 사회초년생이라면 LTV 한도가 더 높은 생애최초 대출이 더 낫지 않을까 생각이 드는군요. 참고로 서민 실수요자 그리고 생애최초 모두 금리는 3% 후반입니다.
예를 들어 6억원하는 아파트를 생애최초나 서민 실수요자 대출을 활용해서 집값의 절반인 3억원을 대출받는다고 가정하면 어떨까요?
보시는 것처럼 연소득 4천만원, 30년 만기, 금리 4%로 했을 때 연원리금 상환액은 1718만6951원입니다. 다만 DSR 한도가 40%를 초과하여 대출이 안 나올 수 있습니다. 이때 활용할 수 있는 방법은 ▲만기 기간을 30년이 아닌 35년 등으로 늘리거나 ▲연소득을 늘리거나 혹은 ▲1금융권이 아닌 수협‧농협과 같은 2금융권을 활용하는 것도 방법입니다.
현실적으로는 만기 기간을 늘리는 것이 가장 좋고(그래서 한때 만기 50년 상품이 반짝 인기를 끌기도 하였습니다), 중장기적으로는 개인 연소득을 늘리는 것도 필요합니다. 그게 안 된다면 2금융권을 활용하는 것도 방법인데, 담보대출에 있어서는 1금융권과 큰 차이가 없으니 이 역시 고려해볼 수 있는 방법입니다. 신용대출의 경우는 처음부터 2금융권 상품 사용 시, 개인 신용점수에 불리할 수 있습니다.
내 집 마련에 필요한 3가지 꿀팁
자, 이제 대출 3억원 그리고 본인 자금 3억원으로 서울에 6억원 아파트를 마련한다고 가정합시다. 이것만 있으면 해결이 될까요? 그렇지 않습니다. 이때 발생하는 각종 부대비용을 고려해야 하는데요, 대표적인 것이 ▲부동산 중개수수료 ▲소유권이전비용 ▲취득할 때 납부해야 하는 취득세 등입니다.
먼저 부동산 중개수수료는 협의 상한비율 0.4%(2억원~9억원)를 적용하면 240만원이 나옵니다. 이는 매수 계약 전 상호협의를 통해 일부 조정할 수 있는 금액입니다.
그리고 취득세를 부담해야 하는데요, 현행 취득세는 취득하는 주택이 몇 번째 주택인지에 따라 취득세가 달라지는데, 여기에서는 첫 번째 주택이니 기본세율 1~3%가 적용됩니다. 참고로 매매가 6억원 이하는 1% 취득세에 0.1% 지방교육세가 붙어서 총 660만원이 나옵니다.
여기에 취득세를 부담할 때 매도자에서 본인 명의로 소유권을 이전해야 하는데 보통은 법무사를 통해 진행하며 별도의 법정수수료가 붙는데 대략 60만원 정도입니다. 물론 정확한 것은 아니며 그 외 인지대, 증지대 그리고 교통비 등이 추가될 수 있습니다.
자 이제 정리를 해볼까요?
3억원이라는 큰 자금을 모은 나똑똑 씨가 대출 3억원을 받아서 시가 6억원 아파트를 취득하는 경우, 초기 자금은 1)본인자금 3억원 + 2)취득세 660만원 + 3)부동산 중개 수수료 240만원 + 4)소유권이전비용 60만원이 예상됩니다. 따라서 총 3억960만원의 자기 자금이 필요하며, 여기에 3억원이 대출을 일으켜야 합니다.
만만치 않은 금액이죠? 여기에 몇 가지 팁을 드리고자 합니다.
첫째, 생애최초 주택인 경우 취득세 감면 혜택을 받을 수 있습니다. 물론 몇 가지 요건이 따르긴 합니다.
둘째, 해당 주택을 보유하면서 발생하는 보유세는 다른 비용 대비 상대적으로 적습니다. 대략 1년에 45만원 내외 정도가 될 것으로 보입니다.
셋째, 만약 취득한 주택에서 잘 거주하고 있다가 추후 매각 시 해당 주택 가격이 7억원으로 1억원이 올랐다고 가정해봅시다. 이때 발생하는 세금, 즉 양도세는 얼마가 나올까요? 이때 발생하는 양도세는 대략 1천5백만원 내외가 나오는데, 이걸 한 푼도 안 내고 모두 절세할 수 있습니다. 즉 양도세 비과세가 가능합니다.
물론 주택 가격이라는 것은 시기에 따라 다르고 물건별로 모두 다르기에 앞으로 어떻게 될지는 아무도 모릅니다. 하지만 거주하는 동안의 만족도나 안정감 그리고 추후 자산가치 상승 등을 고려해본다면 그에 비해 발생하는 부대비용은 어쩌면 생각보다 작을지 모릅니다.
다음 시간에는 첫 주택을 취득할 때 반드시 알아야 하는 절세전략, 즉 생애최초 취득세 감면, 양도세 비과세 등에 대해 살펴보겠습니다. 아는 만큼 보이고 아는 만큼 아낄 수 있습니다.
글 제네시스박 사진 픽사베이
