2024년 주택구입대출의 간판은 신생아특례대출이다. 신생아특례대출의 신청기준과 저리 대출 상한금액 등에 대해 알아본다.
2023년 큰 인기를 끌었던 특례 보금자리론의 바통을 이어받은 신생아특례대출은 부부 합산 연 소득 1억3,000만원 이하, 순자산 4억6,900만원 이하인 대출신청일 기준 2년 내 출산한 무주택 세대주(신규대출) 및 1주택자(대환대출)가 9억원 이하, 전용면적 85㎡ 이하 주택을 구입하는 경우 최대 5억원까지 저리대출을 받을 수 있다.
출산기준은 2023년 1월 1일 이후 출생부터 적용되며 2살 이하 입양아도 포함된다. 혼인신고를 하지 않아도 출산만 하면 대출자격이 되지만 뱃속의 태아는 인정되지 않는다.
LTV는 일반은 70%, 생애최초는 80% 적용이 되고 DTI는 60%로 상당히 완화된 기준이 적용된다.
연 소득 8,500만원 이하 1.6~2.7%, 8,500만원 초과는 2.7~3.3% 저리금리가 5년간 특례기간동안 적용이 되며 자녀를 추가 출산하면 0.2%p 금리인하를 해주고 특례기간도 5년 더 연장을 해준다.
3자녀를 출산하면 0.4%p 금리인하에 특례기간은 15년으로 연장이 된다.
출산장려 정책인데 소득이 높은 신혼부부는 대상이 되지 않고 서울에서 9억원 이하 아파트를 찾기 쉽지 않다는 점은 아쉽다.
2025년부터는 만39세 이하 연 소득 미혼 7천만원, 기혼은 1억원 이하 무주택자 중 청년 주택드림 청약통장을 1년 이상 가입하고 1천만원 이상 납입실적이 있는 분이 분양가 6억원 전용면적 85㎡ 이하 주택을 분양 받을 경우 분양가의 80%까지 최저 2.2% 저리로 40년간 대출을 받을 수 있다.
결혼하면 0.1%p, 최초 출산 시 0.5%p, 추가 출산 시 1명당 0.2%p씩 1.5%까지 금리도 깎아준다.
참고로 청년 주택드림청약통장은 만19~34세 연 소득 5,000만원 이하 무주택자가 가입을 하면 최대 연 4.5% 금리를 주고 청약 당첨 시 주택드림대출의 자격을 주기에 빨리 가입하는 것이 좋다.
기존 우대형 청약통장을 가지고 계신분들은 자동전환이 되고 일반 종합청약통장을 보유하신 분은 자격요건이 된다면 신청을 해야 주택드림통장으로 전환할 수 있다.
2월 26일부터 스트레스 DSR 적용
여기까지 보면 주택구입대출의 문턱이 낮아진 것처럼 보이지만 청년, 신혼부부한테만 주는 특혜이고 만40세가 넘는 기성세대는 오히려 대출 문턱이 더 높아진다.
2월 26일부터 스트레스 DSR이 적용되어 은행에 변동금리로 주택담보대출을 받으면 최대로 빌릴 수 있는 금액이 4% 넘게 줄어든다.
기존 DSR 40%에 미래의 금리 인상 위험을 반영한 일정 수준의 스트레스 가산 금리를 더 적용하여 금리가 오를 경우 늘어날 원리금 상환 부담까지 반영해 대출한도를 줄였다.
연 소득 5000만원, 40년 만기 원리금 균등상환 변동금리를 받는 경우 스트레스 DSR 이전에는 3억4500만원 대출이 가능했지만 1단계(6.30)까지는 -4.9%(1,700만원)이 줄고, 2단계(12.31) -9.6%(3,300만원)이 줄어들며 2025년 3단계부터는 -17.7%(6,100만원) 대출한도가 줄어든다.
정부정책의 방향은 가계부채 관리를 위한 대출규제이며 출산을 위해 청년, 신혼부부, 출산에 한해서만 혜택을 주고 있다는 점을 염두하고 주택구입 자금계획을 세울 필요가 있겠다.
글 김인만(김인만부동산경제연구소 소장 ·유튜브 부다방TV)
김인만 소장은…
김인만부동산경제연구소 소장. 유튜브 부다방TV 운영.
부동산전문가포럼(주) 교수.
<나도 꼬마빌딩을 갖고 싶다>, <아파트 투자는 타이밍이다> 저자
