재테크의 가장 중요한 절대 원칙 중에 하나가 바로 생활비와 재테크 자금을 나누는 것이다. 보통 매달 받은 월급에서 생활비와 기타 비용을 제외한 일정 금액을 저축할 것이다. 저축한 자금이 1천만원 이상이 되면 이는 재테크 자금으로 따로 분리해서 관리한다. 즉, 생활비는 가족의 생계를 영위하기 위해서만 사용하고, 재테크에 필요한 비용은 재테크 자금으로만 활용한다. 예를 들어 소액 부동산 재테크를 하면서 매달 이자는 20만원을 내고 월세는 40만원이 들어온다고 가정하면 월세 40만원에서 이자 20만원을 제외한 20만원이 순수익이 될 것이다. 혹여 세입자의 사정으로 월세를 받지 못했다면 이자 20만원은 생활비가 아닌 재테크 자금에서 지급해야 한다. 만약 경매 재테크에 입문한 지 얼마 되지 않은 당신에게 실전에 투입할 수 있는 재테크 자금이 5천만원 있다고 하자. 당신은 이를 어떻게 투자할 것인가?
기획 이윤지 기자 | 글 부동산 경매 전문가 오은석 | 사진 매거진플러스
재테크를 하다 보면 수익을 얻을 수도 있지만 손실이 날 수도 있다. 만약 손실이 발생해 재테크 자금이 1천만원 아래로 떨어지면 현재 진행하고 있는 모든 재테크를 구조조정해서 포트폴리오를 다시 짜야 한다. 또한 추가 투자는 지양하고 월급 등에서 유입된 재테크 자금이 1천만 원이 될 때까지 긴축 경영을 해야 한다. 이를 무시하고 재테크 자금이 고갈된 뒤에 이자 등을 보전하기 위해 생활비에서 충당할 경우 삶의 질은 떨어지고 계획성 없는 투자로 재테크에 대한 두려움이 생겨 당신의 소박한 꿈은 점점 멀어질 수 있다.
재테크 자금은 철저하게 생활비와는 별개로 관리해야 하며, 모든 재테크가 이 자금만으로 융통되어야 하는 이유다. 변경하거나 어겨서는 안 되며, 안전하고 지속적인 재테크를 하기 위한 최소한의 약속이다. 지금부터가 중요하다. 한푼 두푼 소중하게 모은 이 재테크 자금을 어떻게 활용하느냐에 따라 내 집 마련뿐만 아니라 경제적으로 여유로운 생활을 할 수 있을지가 결정된다. 그럼 1천만원의 재테크 자금을 어떻게 굴려야 할까.
소중하게 모은 재테크 자금 1천만원, 어떻게 쓸 것인가
생활비와 재테크 자금을 구분했고 재테크 자금을 굴려 목돈을 만들 준비가 되어 있다면, 가장 먼저 해야 할 일은 무엇일까. 목표를 정하고 그 목표에 맞는 계획을 세우는 것이다. 이때 꾸준한 피드백을 통해 본인이 원하는 방향대로 가고 있는지 체크하는 것이 중요하다. 어떤 재테크든 두루뭉술한 추상적 목표와 계획보다는 정확한 수치를 목표로 정하는 것이 중요하다.
예를 들면 ‘5년 안에 매달 300만원씩 월세가 들어오는 제2의 월급통장을 만드는 것’처럼 말이다. 목표는 구체적으로, 실천계획은 현실적으로 목표를 정한 다음에는 구체적인 실천계획을 세워야 한다. 실천계획을 세우기 위해서는 현재 본인이 가지고 있는 재테크 자금이 얼마인지 정확히 알아야 한다. 만약 경매 재테크에 입문한 지 얼마 되지 않은 당신에게 실전에 투입할 수 있는 재테크 자금이 5천만원 있다고 하자. 당신은 이를 어떻게 투자할 것인가?
다음 세 가지 안 중에 당신이 원하는 투자 방법이 있는지 확인해 보자.
제1안 : 낙찰예상가가 2억원 정도 하는 물건을 검색한다. 5천만원을 제외한 나머지 금액은 모두 경락잔금대출로 충원한다.
제2안 : 본인이 매달 감당할 수 있는 대출이자를 확인하고, 역으로 계산하여 감당할 수 있는 이자의 원금이 5천만원이라면 재테크 자금 5천만원을 더해 낙찰예상가 1억원 정도의 물건을 검색한다.
제3안 : 경락잔금대출을 전혀 받지 않고 낙찰예상가 5천만 원의 범위에서 물건을 검색한다.
제1안의 경우 ‘모 아니면 도’라는 식으로 투자하는 사람들이 선호하는 방법이다. 입찰하는 물건의 금액이 커야 나중에 매도할 때 수익도 크다는 생각으로 무리해서 대출을 이용하는 것이다. 만약 부동산 호황기 때 매수한 부동산을 침체기 때 매도하게 된다면 힘들게 모은 자산을 한순간에 잃어버릴 수도 있다.
제2안의 경우 얼핏 보면 현명한 방법 같다. 그렇지만 여기에도 함정이 있다. 재테크 자금이 5천만원뿐인데 5천만원을 추가로 대출받으면 그 이자는 고스란히 생활비에서 나가게 된다. 이전 칼럼에서 설명했듯이 생활비는 반드시 재테크 자금과 별개로 관리되어야 한다. 이자 역시 재테크 자금에서 충당해야 한다는 사실을 절대 간과해서는 안 된다.
그럼 제3안이 좋은 답일까? 역시 아니다. 세금 및 부대비용까지 모두 합쳐 5천만원에 낙찰받았다고 하자. 낙찰받은 다음에 우리는 무엇을 할 수 있을까? 다시 재테크 자금을 모으는 것뿐이다. 재테크 자금은 계속 회전되어야 한다. 5천만원을 투자하고 나서 그 결과에 따른 수익을 얻기까지 재테크 자금이 없어 아무것도 할 수 없다면 그건 본인의 재테크 자금 전부를 ‘숙성’시키는 것이지 진정한 의미에서의 재테크는 아니라고 본다.
초보자라면 무조건 실투자금을 줄여라
추천되는 투자 방법은 5천만원을 분산 투자하는 것이다. 특히 경매 재테크에 입문한 지 얼마 되지 않은 경우에는 더더욱 초기 투자금을 최소화해야 한다. 실투자금이 최소화될수록 리스크를 분산시킬 수 있는 효과가 극대화된다. 예를 들어 하나의 부동산에 들어가는 실투자금이 500만원이라면 5천만원의 재테크 자금으로 10채 정도의 부동산을 보유할 수 있다. 직장인이 1년에 3~4채 정도 낙찰을 받을 수 있다는 가정 하에 적어도 2년간 투자를 할 수 있는 금액이 된다. 2년 뒤에는 저축으로 모은 돈을 합칠 수도 있고, 기존에 낙찰받은 물건 중 임대수익률이 좋지 않거나 매매가격이 상승해 당분간은 가격조정을 받을 가능성이 높은 물건을 매도해서 그 자금을 재테크 자금에 합칠 수도 있다. 아마 재테크 자금은 2년 전과 비슷해질 것이다. 그렇지만 2년 전에는 본인 명의의 부동산이 한 채도 없었던 반면 2년이 지난 후에는 이자를 제외한 월세가 꼬박꼬박 들어오는 부동산이 최소한 5채 이상은 되어 있을 것이다.
이처럼 실투자금을 최소화해서 분산투자를 하고, 매도차익 등을 통해 재테크 자금을 회전시켜 나간다면 동일한 조건 속에서도 원하는 목표를 좀 더 빨리 이룰 수 있을 것이다. 이렇게 재테크 자금이 증액되면 이것으로 내 집을 마련하거나 노후준비를 할 수 있을 것이다. “취득하는 부동산의 수가 증가하면 세금이 많이 나오지 않습니까?”라고 질문하는 사람들이 많다. 그렇지만 임대사업자와 매매사업자 등록 제도를 잘 활용하는 등 세금을 아낄 수 있는 방법은 많다. 설령 세금을 낸다 하더라도 전에는 전혀 들어오지 않았던 수익이 들어오게 된다. 그 금액은 한 달에 100만원씩 저축해서 모은 종자돈과는 비교할 수 없을 만큼 빠른 속도로 늘어날 것이며, 그 속도에 놀랄 것이다.
초보라면 매도보다는 임대, 대형보다는 소형실투자금이 적은 경우의 경매 노하우는 이렇다.
첫째, 물건 규모보다는 개수로 승부해야 한다.
둘째, 자기자본을 최소한으로 줄이고 타인자본(대출, 전세금 등)을 늘려야 한다.
셋째, 동일한 지역에 집중투자하기 보다는 분산투자를 하는 것이 바람직하다.
넷째, 매도차익을 크게 볼 수 있는 물건에 올인하기보다는 월세가 나오는 임대목적의 물건 중심으로 접근하는 것이 좋다.
실투자금이 많더라도 초보자라면 리스크를 줄이는 차원에서 실투자금이 적게 들고 임대수익을 얻을 수 있는 지방 소형아파트에 관심을 갖는 것이 바람직하다. 투자금에 여유가 있어 첫 경매부터 실투자금이 많이 들어가는 물건을 입찰했다고 하자. 결과가 좋으면 다행이지만 그렇지 않을 경우 손실이 만만치 않을 것이다. 그 손실이 크면 시작도 하기 전에 경매를 포기할 수도 있다. 그래서 투자금이 얼마나 있는지와 관계없이 첫 입찰은 지방 소형아파트로 경험을 쌓는 것이 좋다.
초보자들에게 임대목적 물건을 추천하는 또 다른 이유는 낙찰 후 임대를 놓으면 바로 월세수익을 얻게 되므로 이자비용을 충당할 수 있기 때문이다. 게다가 매달 들어오는 월세를 보고 있노라면 임장과 입찰 그리고 명도하면서 경험했던 것들이 주마등처럼 스쳐 지나간다. 시간과 노력을 투자한 결과가 매달 통장에 찍히는 것을 볼 때마다 힘이 나고 동기부여가 된다. 낙찰보다 사후관리가 중요하다.
임대목적 물건을 몇 채까지 낙찰받는 것이 좋냐고 물어보는 이들이 꽤 있다. 나는 본인이 관리할 수 있을 정도로 낙찰받으면 된다고 말한다. 지금 당장 10채, 20채, 30채 이렇게 결정할 필요는 없다. 한 채씩 낙찰받다 보면 본인이 관리할 수 있는 게 몇 채인지 스스로 느끼게 되므로 그때 임대목적 입찰을 중단하고 매도목적 물건을 입찰하면 된다. 내 경험상 임대목적 물건은 10채 정도가 적당하다. 10채를 낙찰받으면 그간의 물건들을 수익률 순서대로 정리해 본다.
임대목적 물건은 더 이상 낙찰받지 않을 계획이었는데 수익률이 괜찮은 임대목적 물건이 눈에 띄는 경우가 있다. 이때는 그 물건의 예상수익률과 본인이 보유하고 있는 10채 중에 가장 수익률이 나쁜 10위 물건을 비교해 보자. 10위 물건에 비해 수익률이 좋으면 일단 입찰해서 낙찰을 받은 후에 10위 물건을 매도해서 다시 10채를 맞추면 된다.
