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비거주자의 국내 부동산 양도 시 세금 문제
비거주자의 국내 부동산 양도 시 세금 문제
  • 송혜란
  • 승인 2016.03.28 15:16
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생활 속 세무

재외국민 중 비거주자가 국내 소재의 부동산을 양도할 때 발생되는 세금은 얼마이며, 인감경유 절차는 어떻게 될까? 이번 달엔 비거주자의 부동산 관련 세금 문제에 대해 다뤄본다.

글 강병섭 세무사(세무법인 한맥 구리교문지점)

재외국민이란, 외국에 거주하고 있으나 대한민국 국적을 유지하고 있는 국민을 말한다. 국내에 주소를 두거나 1년 이상 거소를 둔 개인을 거주자라고 하며, 거주자가 아닌 자를 비거주자라고 부른다. 비거주자의 경우 국내원천소득에 한해 납세의무를 가진다. 즉, 부동산 양도 시 발생되는 소득에 대한 세금도 납세해야 하는 것이 의무다. 그 주요 내용을 살펴보자. 
먼저, 일반적인 부동산 거래 시 부동산 매매계약을 하게 되면 계약금과 중도금, 잔금일을 정해 매매대금을 해당 기일에 지급하게 된다. 매수자가 잔금일에 잔금을 청산하게 되면 매도자는 부동산매도용인감증명서를 필히 발급받아 매수인에게 주어야 하며 매수인은 이것을 가지고 부동산 소유권을 이전하게 된다. 
비거주자도 부동산을 양도하고 소유권을 이전해 주기 위해서는 증명 발급청에서 부동산매도용 인감증명서를 발급받아야 하는데, 이전에 부동산 소재지 세무서장의 확인부터 받는 것이 순서다. 재외국민 인감경유 확인을 받기 위해서다. 또, 재외국민 인감경유 확인을 받기 위해서는 부동산매매계약 후 잔금을 받기 전에 양도소득세를 납부해야 한다.(일반적으로 부동산을 양도하고 납부하는 양도소득세는 양도한 날이 속하는 달의 말일부터 2월 이내에 납부한다.) 관할세무서에서는 양도소득세과세표준신고 및 자진납부계산서를 작성·제출해야 양도·취득가액이 정당한지, 해당 세금은 납부했는지를 확인한 후에 재외국민 인감경유 확인을 해주기 때문이다.
한편, 비거주자가 양도소득세 예정신고·납부 시 부동산을 법인이 매수했다면 원천징수제도가 적용되는데, 양도가액(지급액)의 10%를 원천징수한다. 다만, 양도자산의 취득가액 및 양도비용이 확인된 경우에는 양도가액의 10%와 실지양도차익의 20% 중 적은 금액을 원천징수하며, 원천징수한 세액은 그 원천징수한 날이 속하는 달의 다음달 10일까지 납부하면 된다. 부동산 등의 거래대금은 계약금과 중도금, 잔금 등으로 나누어 지급하는 것이 일반적인 바, 부동산 등 양도소득에 대한 원천징수 시기는 당해 부동산의 대금 청산이 이뤄지는 날로 보면 된다. 따라서 양수대금을 여러 차례 나누어 지급할 때는 최종대금 청산일이 원천징수 시기가 되므로 최종대금 청산 시점에서 계약금 및 중도금을 포함한 총양수 대금의 10% 또는 양도차익의 20%를 원천징수한다. 대금을 청산하기 전에 미리 소유권이전등기를 한 경우에는 양도 시기인 등기 접수일에 원천징수한다.
만약 비거주자가 양도소득세를 이미 신고·납부했거나, 비과세 또는 과세미달에 해당하는 경우에는 양수자의 원천징수의무는 없다. 이 경우에는 납세지 관할세무서장에게 ‘양도소득세 신고납부확인서’ 발급을 신청해야 하며, 재외국민의 경우 인감증명 경유확인신청서와 함께 발급신청을 해야 한다. 확인서를 발급받았다면 양도자는 세무서장으로부터 발급받은 확인서를 양수자에게 제시하고 원천징수 의무를 면제받으면 된다.

 

 

 

 

 

 

 

강병섭 세무사
세무법인 한맥 구리교문지점 대표 세무사. 조세의 날 성실납세자 재정경제부 장관 표창. 국세청 모범세무사 지정. 국세청 혁신위원회 위원 역임. 조세일보 선정 명품세무사.


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