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오피스텔 투자 시 꼭 알아야 할 세금 문제
오피스텔 투자 시 꼭 알아야 할 세금 문제
  • 전해영 기자
  • 승인 2018.07.31 18:06
  • 댓글 0
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오피스텔 1채를 소유한 아내가 있는 한 남자가 아파트 1채를 보유하다 팔려고 할 때 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 있을까?

강병섭(세무법인 한맥 구리교문지점 대표 세무사)
 

최근 오피스텔이 부동산 가치 상승에 따른 단기 차익과 은퇴 후 임대 소득을 올릴 수 있는 소액 투자 상품으로 큰 인기를 끌고 있다.

오피스텔은 실제 어떤 용도로 사용하느냐에 따라 양도 시 많은 세금 문제가 발생한다. 오피스텔을 업무용으로 사용한 경우라면 크게 신경 쓸 일이 없다. 그러나 오피스텔을 주택으로 사용했을 때 오피스텔만 보유하고 있다면 1세대 1주택 비과세 혜택을 적용받을 수 있지만, 기존 주택이 있는 경우 오피스텔이 주택 수에 포함돼 1세대 1주택 비과세 혜택을 받기 어렵다.

기존 주택을 양도할 때 많은 불이익을 볼 수 있으므로 오피스텔 투자 시 여러 가지 상황을 꼭 고려해야 한다.

만약 위 사례에서 남자가 2017년 5월 1일 소유하고 있던 주택을 8억5,400만원에 매매하고 1세대 1주택 비과세 대상으로 생각해 소득세 신고를 하지 않았다고 가정해보자. 이때 관할 세무서는 이를 1세대 1주택 양도에 해당하지 않는 것으로 보아 양도소득세 1억5,400만원을 고지할 것이다.
 

왜?

당초 아파트를 양도한 남자는 아내가 소유하고 있는 오피스텔이 사무용이므로 아파트의 양도가 1세대 1주택에 해당한 것으로 판단, 양도소득세를 신고·납부하지 않았다.

국세청 집행 기준에는 ‘주택 양도일 현재 공실로 보유하는 오피스텔의 경우 내부 시설 및 구조 등을 주거용으로 사용할 수 있도록 변경하지 아니하고 건축법상의 업무용으로 사용 승인된 형태를 유지하고 있는 경우에는 주택으로 보지 않으며, 내부 시설 및 구조 등을 주거용으로 변경하여 항상 주거용으로 사용 가능한 경우에는 주택으로 본다’고 해석하고 있다.

위 사례의 경우 과세 당국이 해당 오피스텔 관리사무소 및 인근 부동산중개업소를 상대로 조사한 결과 아내의 오피스텔은 처음부터 바닥 난방을 포함해 붙박이장, 싱크대, 세탁기, 냉장고 등 주거 시설을 갖춘 상태로 공급됐다는 사실을 알게 되었다. 또한 사용 승인일 이후 즉시 주택으로 이용이 가능했으며, 2016년 재산세도 주택분으로 부과됐다면? 아내가 소유한 오피스텔을 주택으로 판단, 양도소득세를 고지할 이유가 충분하다.

오피스 vs 주택, 그 판단 기준은?

한편 주택을 양도한 자가 다른 건물을 소유하고 있는 경우 그 다른 건물이 ‘주택’에 해당하는지 여부는 건물 공부상의 용도 구분에 관계없이 실제 용도가 사실상 주거에 공하는 건물인가에 의해 판단한다. 일시적으로 주거가 아닌 다른 용도로 사용되고 있다 하더라도 그 구조 기능이나 시설 등이 본래 주거용으로서 적합한 상태에 있고 주거 기능이 그대로 유지, 관리되고 있어 언제든지 본인이나 제3자가 주택으로 사용할 수 있는 건물의 경우 이를 주택으로 보는 것이다.

따라서 오피스텔 투자 시 애초 업무용으로 사용할지 주거용으로 사용할지 현명하게 판단해 추후 많은 액수의 세금을 추징당하는 일은 없도록 해야 한다.

 

 

 

 

 

 

 

 

글 강병섭 세무사
세무법인 한맥 구리교문지점 대표 세무사.
조세의 날 성실납세자 재정경제부 장관 표창.


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