재테크 Part 1

“정부의 부동산 정책 완화와 맞물려 농지 투자는 최고의 시기를        
맞이했다고 봅니다. 이제까지 이런 기회는 없었죠”

부동산이 뜨고 있다, 좀 더 엄밀히 말하자면 부동산 중에서도 농지가 그러하다. 요즘 같은 불황에 무슨 엉뚱한 소리냐고 할지 모르겠지만 ‘틈새’ 시장에 눈을 돌린 사람들에게 올해는 최고의 투자 시기가 아닐 수 없다. 1980년대부터 본격화된 개발정책을 통해 이뤄진 도시화, 현대화는 서울을 비롯한 주요 시·도에 무수히 많은 고층 빌딩과 아파트를 들어서게 했다. 또한 그에 따른 인구 유입은 당연한 결과로 포화상태의 도시를 만들었다. 기존의 도시에는 더 이상 개발할 땅이 남아 있지 않은 것이 현실. 결국 외곽 신도시 등의 새로운 개발로 이어져 오고 있는 것이 현재까지의 상황이다. 그러한 과정이 진행되면서 과거 농사를 짓는 용도로만 사용 되어 오던 농지에도 개발의 바람이 불기 시작했다. 현 정부가 들어서기까지 농지를 비롯한 녹지 정책은 가급적 규제를 하는 방향이었던 것이 사실. 그러나 최근까지 지속되고 있는 경기 불황을 타개하는 돌파구로 정부의 경기 활성화 대책이 시행되면서 투자 고수들은 ‘농지’를 새로운 눈으로 바라보기 시작하고 있다. 농지 투자 전문가 김영남 농지&산지 개발연구소장에게 이와 같은 상황은 이미 오래 전부터 예견 된 것이었다. 일선 구청 농지 부서에서 20년을 근무한 노하우를 바탕으로 농지 투자 관련 저서를 집필하고 초보 투자자를 위한 강연을 이어오고 있는 김 소장을 만나 최근 농지 투자가 부상하고 있는 원인과 많은 사람들에게 아직은 생소한 농지의 개념에 대해 알아보았다.

오는 2010년 말까지는 농지 투자의 최적기
“건물을 짓고 도시가 늘어나면서 개발할 땅은 상대적으로 줄어들어 온 것이 현실이에요. 불황이라고 해서 아파트 가격은 떨어져도 땅값만은 떨어지지 않은 것도 그 때문이죠. 아파트는 층수를 올리면 되지만 땅은 한정이 있으니까요. 그렇다고 땅을 넓힐 수도 없는 노릇이니 도시 인근의 농지 개발이 불가피해지고 그에 따라 가격이 더 오를 수밖에 없는 것이죠.”
‘세금 폭탄’이라는 말이 생겼을 정도로 지난 정부가 끝없이 오르는 부동산 가격을 잡기 위한 이중 삼중의 규제 정책을 내 놓으며 제동을 걸었던 것과는 대조적으로, 현 정부의 부동산 정책은 농지 투자의 호재로 작용하고 있는 상황. 김영남 소장은 이러한 호재에 힘입어 올해가 농지 투자에 있어 최고의 시기라고 단언했다.
“과거 정부에서 대못이라는 이야기가 나올 정도로 강력한 부동산 규제 정책을 실시한 바 있지만, 현재는 이미 그 대못이 다 뽑힌 상황이죠. 지난 3월부터는 내년 말까지 한시적으로 부재지주에 대한 양도소득세에 대한 중과세를 없애면서 계속 완화되고 있어요. 지금 파는 것은 물론이고 내년 말까지 취득한 농지도 다음에 팔 때는 비사업용 토지에 대한 과세를 받지 않으니까요. 게다가 올해가 지나기 전에는 다시 한계농지에 대한 규제 완화가 이뤄질 것으로 전망됩니다. 경사도 15도 이상의 한계농지를 대상으로 적용 돼왔던 경자유전의 원칙이 완화되는 거죠. 이러한 상황 하에서는 적어도 내년 말까지는 호재라고 할 수 있어요. 이런 기회가 없었습니다.”
이러한 호재 외에도 농지의 개발 가능성을 점 칠 수 있는 또 한 가지 이유가 있다. 바로 우리나라 사람들의 주식인 쌀 소비량이 줄어들고 있다는 것. 먹을거리가 풍부해진 요즘의 상황에서 과거 식량 수급을 위해 절대적으로 필요했던 농지의 면적이 줄어들게 되면서 개발 할 수 있는 여유 농지가 늘어난 것이다. 또한 무역 자유화 바람을 타고 외국산 농산물이 들어오게 되면서 정부에서는 쌀값 안정을 위해 경작을 포기하는 대신 보상금을 지급해주기 까지 하는 상황을 맞이하며 규제의 완화가 불가피 하다는 것이 김 소장의 설명이다.
“아직도 여론이 분분하지만 FTA 타결 이후를 생각해보면 농지는 가장 유망한 투자처라고 할 수 있습니다. 쌀이 남아도니까 농지를 개발할 필요가 있는 거죠. 우리나라 도시 지역은 전 국토 대비 6.2%에요. 그것을 정부에서는 9.2%로 확대한다고도 했고요. 예전에는 바다를 매립해서 농지로 만들었잖아요. 지금은 남아도는 농지를 대지로 만들어 개발이 이뤄지고 있는 상황입니다.”
그러나 여기서 짚고 넘어가야 할 사실은 모든 농지가 다 규제 완화의 대상이 되는 것은 아니라는 것이다. 완화 됐다고 하지만 국가 정책 혹은 여타 다른 개발 계획에 의해서, 식량 수급에 필요한 절대 농지 확보를 위해서 여전히 규제가 되는 농지도 있기 때문. 즉 ‘농지 투자’가 호재를 맞이했다고 해서 덮어놓고 덤비는 것은 금물이다. 모든 투자가 그렇듯, 이 역시 투자에 앞서 투자 대상에 대한 분석과 공부가 필요하다.

알아야 돈이 된다, 농지에 대한 모든 것
농지는 지적법상으로 지목이 전, 답, 과수원으로 정해진 것을 의미한다. 이를 세분화 하면 농업진흥지역과 농업진흥지역 이외의 농지로 구분되며, 농업진흥지역은 다시 농업진흥구역과 농업보호구역으로 나눠진다. 농업진흥구역은 농업의 진흥을 위해 농지가 집단화된 지역을 뜻한다. 이미 농업 기반 정비 사업이 시행되었거나 시행중인 지역은 물론 농업용으로 이용되고 있는 토지가 집단화 된 곳 역시 농업진흥구역으로 지정이 가능하다. 한편 농업보호구역의 의미는 조금 다르다. 단어에 담긴 의미 그대로 농업진흥구역의 농업 활동을 원활하게 하기 위해 필요한 환경 보호를 이유로 지정되는 지역이기 때문. 용수원 확보와 수질보전 등을 위해 필요한 농업보호구역은 임야와 잡종지, 대지 등 농지 이외의 지목에도 지정이 가능하다.
이러한 농업진흥지역에서는 대부분이 제한적인 행위만을 허용하고 있는 상황. 농산물을 생산하거나 그에 필요한 비닐하우스 등의 부속시설 설치, 농업용수개발을 위한 시설과 축사의 환경보호시설을 비롯해 기타 농업인들이 역농 활동을 원활하게 하기 위한 시설 등의 설치가 가능하다. 그러나 이러한 농업진흥지역의 개발이 완전히 불가능한 것은 아니다. 법에 명시 된 것처럼 농업인들의 역농 활동을 원활하게 하기 위한 시설, 즉 농업인 주택을 비롯해 보육시설, 농산물가공공장 등의 설립은 농지전용허가 절차 등을 통해 개발이 가능하기 때문. 적어도 수도권 인근의 지역에서는 현재로서 이런 시설물 건립에 대한 제한이 많이 완화된 상태다. 즉, ‘농업진흥지역=규제지역’이라는 생각은 반드시 맞는 공식은 아니라는 사실. 농업진흥지역 내 논 혹은 밭 등의 농지라고 해도 주택이나 농산물 가공공장 등의 시설물이 들어서면서 가격이 상승하게 되는 것은 당연한 이치다. 또한 농업진흥지역 자체도 상황이 바뀌면 법적으로 해제 될 수 있다. 대표적으로 도로나 철도 등의 설치 및 택지개발지구, 산업단지 지정 등을 통해 인근 토지의 이용 상황이 변했다면 집단화 된 농지와 분리되어 영농 여건이 나빠진 자투리 토지 중 2만㎡ 이하의 토지에 대해서는 농업진흥지역에서 해제 될 수 있다. 이런 농지 투자의 특성을 김 소장은 ‘원자재’와 ‘제품’으로 설명했다.
“아파트 같은 경우는 1천만 원의 돈을 주고 산 뒤 10%가 올랐을 때 팔면 그만큼의 차익을 얻는 거죠

매거진플러스 다른기사 보기