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“치솟는 전셋값, 오히려 매입 타이밍을 노려라"‘전세대란’ 이겨내는 현명한 방법을 말한다
“치솟는 전셋값, 오히려 매입 타이밍을 노려라"‘전세대란’ 이겨내는 현명한 방법을 말한다
  • 매거진플러스
  • 승인 2010.11.11 19:29
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구조적이고 복합적 요인에 따른 전셋값 오름세
하루가 다르게 오르는 전셋값으로 ‘전세대란’에 대한 공포감은 날로 커지고 있다. 보다 저렴한 곳으로 옮기고 싶어도 막상 물건을 구할 수 없는 것이 최근 분위기다. 8·29 부동산 활성화 대책이 나왔지만 실질적 효과가 나타나기까지는 다소 시간이 걸릴 것으로 보인다.
정종환 국토해양부 장관은 지난 9월 27일 “전셋값 상승이 예년에 비해 심각한 수준이 아니어서 별도의 전세 대책을 세우지 않고 있다”고 말했다. 지금의 전셋값 강세는 이사철이 되면 나타나는 수준이라는 것이다. 하지만 주택의 자산가치 상승 기대감이 줄어들면서 집을 살 여력이 있어도 전세로 눌러앉는 사람들이 늘어나고 이는 바로 전셋값 상승으로 이어지고 있다. 이 같은 현상에 대해 RE멤버스 고종완 대표는 먼저 주택 보급률이 낮은 현실, 즉 공급 부족을 근본적인 이유로 들었다.
“OECD 선진국의 주택 보급률이 평균 116%이고 적정 주택 보급률이 110%인 반면 우리나라 주택 보급률은 101%로 턱없이 낮은 편이에요. 특히 서울은 93.1%, 수도권 지역은 95.4%에 불과해 구조적으로 주택 공급이 부족한 상태입니다.”
인구 1천 명당 주택 수 역시 선진국의 2/3에 불과한 상황. 게다가 2009년 이후 입주 물량이 급속히 감소하며 수급 불균형에 따른 전셋값 상승이 촉발되고 있다. 건설사들이 중대형 위주로 아파트를 공급하고 있을 뿐 아니라 1∼2인 가구의 증가로 중소형 주택 부족현상은 심각한 수준이다.
저금리로 인해 전세보다는 월세를 선호하는 집주인들이 늘어나는 점도 전세 품귀 현상을 부채질하는 한 요인이 되고 있다. 국민은행 통계에 따르면 전체 임대가구 중 전세비율은 지난해 2월 60.1%를 기록한 뒤 점차 그 비중이 감소, 현재는 54.9%까지 줄었다. 부동산으로 시세차익을 얻기 힘들 것이라는 전망이 날로 커지면서 임대수익을 기대하는 주택투자에 힘이 실리고 있기 때문이다.
보금자리주택의 공급 확대도 전셋값 상승요인으로 작용하고 있다. 2018년까지 정부가 내놓는 보금자리주택 150만 가구는 주변 시세에 비해
70∼80% 정도까지 낮은 편이다. 때문에 이를 노리는 사람의 경우 청약자격인 무주택자 신분을 유지하기 위해 전세로 몰리면서 전셋값 상승을 부추기고 있는 것이다.


향후 1∼2년 전셋값 상승 불가피
올해 들어 나타나고 있는 전셋값 상승세가 더욱 심각한 것은 매매값과 전셋값이 탈동조화 되는 디커플링(Decoupling) 현상 때문이기도 하다. 부동산 경기가 좋을 때는 전셋값 상승이 매매가 상승으로 이어지지만 최근 경기침체로 인한 부동산 가치하락으로 이러한 공식은 깨졌다고 볼 수 있다. 하지만 매매가격이 지금보다 더 하락하고 전세가격이 상승할 경우 상황은 달라질 수도 있다.
국민은행 조사에 의하면 올해 1월 말 서울의 매매가격 대비 전셋값 비중(전세비중)은 40.7%였으나 8월 말 42.6%로 증가했다. 일부 지역에서는 전세비중이 70%에 이르기도 했다. 흔히 전세는 실수요자의 지표이자 매매가격의 선행지표라고 말한다. 전세는 매매와 달리 투기와 같은 수요가 끼어들 여지가 없어 시장원리에 의해 임대료가 결정되기 때문이다. 최근에는 집값이 떨어질 것을 염려한 나머지 매매가 이뤄지지 않고 전세 수요만 급증하는 현상도 일어나고 있다. 하지만 이는 전셋값 상승으로 이어져 결국 실수요자인 무주택 서민의 부담으로 고스란히 돌아갈 수밖에 없게 된다.
전셋값 상승세는 언제까지 이어질까. 전세가격에 직접적인 영향을 미치는 2011년 전국 입주물량은 급격히 감소한다. 올해 약 32만 가구의 1/3 수준인 약 18만 가구로 줄어들 예정이며 서울을 비롯한 수도권은 올해 17만여 가구에서 7만여 가구로 10만 가구 이상 줄어들 것으로 보인다. 따라서 적어도 향후 1∼2년 전셋값 상승은 불가피한 상황이다.
고종완 대표는 지금까지 통계를 보았을 때 전세가격이 상승하면 1∼3개월 후에는 집값 상승세로 이어지는 경우가 많았음을 강조했다. 지난 2005년에도 매매값 대비 전셋값 비율이 48%를 넘어섰을 때 집값이 올랐기 때문이다. 과거 경험을 볼 때 서울 및 수도권은 매매값-전셋값 비율이 약 50%를 넘어서면 세입자는 다소 무리를 해서라도 전세에서 자가 주택으로 전환할 가능성이 높다는 것이다. 때문에 현재의 매매값 하락과 전셋값 상승이 내년 초까지 지속된다면 서울과 수도권의 경우 매매값-전셋값 동반상승 현상이 나타날 수도 있다. 이러한 관점에서 현재의 전세가격 상승은 매매가 상승의 전조 내지 신호탄으로 볼 수 있다.
지난 10년간 수도권 집값이 최장기간 하락했던 시기는 2004년 6월부터 2005년 2월까지 약 8개월이 조금 넘는다. 올해의 경우 10월 중순까지도 8개월째 하락 양상을 보이는 집값을 감안한다면 적어도 연말까지 수도권 집값은 하락조정을 마무리하고 바닥을 찍을 가능성이 크다. 내년 봄 이사철을 앞두고 부동산 하락세가 멈추고 상승 반전할 확률이 높아지는 것이다. 그간 떨어지기만 했던 부산, 대전 등 지방 대도시 집값이 올해부터 상승하는 것 또한 시사하는 바가 크다.
8·29 부동산대책 이후 매매가격 하락폭이 줄어들고 강남권 재건축 반등 및 중소형 주택을 중심으로 거래량이 다소 증가하고 있는 점도 주목할 필요가 있다. 장기예측모델인 벌집순환모형(Honey-Comb Model)에 의하면 거래량이 평소 수준으로만 회복할 경우 새로운 사이클의 출현도 기대되기 때문이다. 가격과 거래량이 하락하는 현재의 불황기를 지나 내년에는 가격 보합, 거래량 증가의 회복기 진입단계로 접어들 수 있다는 전망이다.


내 집 마련 시기는 지금이 적기
올 연말 이후부터 내년 봄 이사철에는 재건축, 재개발 및 중소형 주택을 중심으로 실수요 내지는 투자수요가 증가해 수도권 집값이 상승 반전할 것으로 기대된다. 7∼12년 단위로 움직이는 벌집모형에 따르면 이러한 상승은 일시적이기보다 중장기적 상승세로 이어질 확률이 높다.
과거 주택시장 사이클의 경우 2001∼2006년까지 5년 이상 상승했다. 만약 올해 말까지 집값이 하락한다면 2007∼2010년까지 4년간 하락하는 셈이 된다. 따라서 2001년에 시작된 10년 주기가 완성되고 2011년부터 주택경기는 새로운 회복기가 나타날 전망이다. 무주택자는 전통적인 비수기인 11월부터 내년 1월까지가 내 집 마련의 최적기라 할 수 있다.
청약자격을 갖춘 무주택자라면 시세보다 15% 이상 저렴한 보금자리주택을 적극 청약해볼 만하다. 2018년까지 비교적 입지조건이 좋은 150만 가구가 대량으로 공급될 뿐만 아니라 더 이상 대규모 신도시 개발을 통한 주택 공급은 기대하기 어렵기 때문이다.
전세금을 마련했다면 2억원까지는 생애첫주택자금대출제도를 활용해 주택을 구입하는 것도 방법이다. 자녀 학군 등으로 다른 지역에 이사 가기 힘든 경우라면 집값이 높은 주상복합이나 아파트보다는 역세권의 단독, 연립, 다세대주택 매입도 효과적인 전략이 된다. 전세가격에 얼마간 융자를 얻으면 매입이 가능해 장기적인 주거 안정을 누릴 수 있다. 여기에 역세권 고밀 복합 개발지구로 지정될 경우 대형 개발로 이어질 수도 있다.
지하철 9호선이 개통될 예정인 석촌, 방이, 삼전사거리와 월드디자인플라자센터(DDP)가 들어서는 동대문역사문화공원역 인근인 신당동, 장충동 일대는 최근 눈에 띄는 투자처로 떠오르고 있다. 수도권광역급행철도(GTX) 개통 시 교통거점 지역으로 변신하는 서울역, 연신내와 소외지역이었던 구로, 금천 역세권의 저층 소형 주택(연립, 다세대, 빌라) 역시 마찬가지다. 같은 지역 내에서는 소형에서


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