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용산 한남3구역 본격 시동을 걸다
용산 한남3구역 본격 시동을 걸다
  • 송혜란 기자
  • 승인 2019.07.23 16:37
  • 댓글 0
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생활 속 부동산

용산 한남3구역이 드디어 사업시행계획인가라는 큰 산을 넘었다. 그러나 조합원들은 오히려 반대를 하고 있다. 높아진 건폐율때문에 주거의 쾌적성이 떨어질 것이라는 우려 때문이다. 그럼에도 입지만큼은 최고로 손꼽히는 용산 한남3구역에는 강점이 수두룩하다.

김인만(김인만부동산연구소장)
 

용산을 넘어 강북 최대 정비사업인 한남뉴타운 3구역(이하 한남3구역) 정비사업이 5월 24일 용산구청으로부터 사업시행계획인가 계획안 고시가 되면서 본격적인 속도를 내게 됐다. 예상 공사비는 1조5,000억원에 달하고, 입지적으로는 남향 한강 조망이 가능한 한남3구역이 정비구역지정, 추진위구성, 조합설립인가 등의 여러 단계를 거쳐 드디어 사업시행계획인가라는 큰 산을 넘은 것이다. 그러나 조합원들은 오히려 반대를 하고 있다. 왜일까? 건폐율이 높아지면 아파트 동 간 거리가 좁아 주거의 쾌적성이 떨어지기 때문이라는 게 그들의 입장이다.

건폐율이라 하면 건축물 건축면적을 대지면적으로 나눈 비율로, 건축물의 밀도를 의미한다. 한남3구역은 개발만 되면 용산의 중심을 넘어 강남도 뛰어넘을 수 있다는 기대가 높은 정비구역으로 명품아파트가 되기 위해서는 주거 쾌적성이 무엇보다 중요하다.

그런 한남3구역의 건폐율이 42.08%로 결정됐는데, 일반적으로 2종일반주거지역의 건폐율은 50% 정도 적용되지만 아파트의 경우 고층으로 건축하는 만큼 신축 아파트 건폐율은 보통 20% 정도로 지어 동간 거리를 확보한다. 2018년 말 완공한 송파 헬리오시티(가락시영 재건축)의 건폐율은 19% 정도였고, 한남의 부촌 한남더힐(단국대부지 개발)은 고층이 아님에도 29% 정도의 건폐율이 적용됐다.

이렇게 된 배경은 서울시의 정비사업 방향성 때문이다. 박원순 서울시장의 구릉지 보존 원칙과 남산7부 능선을 가리지 않아야 한다는 방침이 그것이다. 최고 층수가 29층에서 22층으로, 건물 고도제한은 118m에서 90m로 조정됐다.

그렇다고 너무 걱정하거나 부정적으로 생각할 필요는 없다. 소수 부유층을 위한 고급단지가 아니라면 총 5,816가구 중 절반이 넘는 3,017가구가 전용 59㎡ 이하 소형주택으로 구성될 정도로 요즘 인기가 높은 소형아파트가 많다. 앞으로는 한강, 뒤로는 남산을 끼고 있는 최고의 입지에 위치한 5,000세대가 넘는 대단지 새 아파트이기 때문에 지금 당장 투자를 논하는 것은 적절하지 않으나 향후 서울의 신흥부촌인 마·용·성(마포, 용산, 성수)을 뛰어넘을 만큼 충분한 가치가 있을 것이다.

서울의 뉴타운 중 하나를 꼽으라면 대부분의 전문가들은 한남뉴타운을 선택할 가능성이 크다. 그만큼 선호도가 높고 한강과 남산의 배산임수(背山臨水) 입지를 자랑한다. 교통여건도 좋고 인근 용산 민족공원 개발도 호재이며 이태원과 경리단길, 해방촌 등 인근의 독특하고 이국적인 풍경과 맛 집들도 빼놓을 수 없다.

특히 용산 한남은 UN빌리지를 비롯해 부유층들이 거주하는 고급주거단지와 한남뉴타운 지역의 서민 주거지역으로 나누어져 있어 양극화의 원조라 할 정도로 빈부격차가 심한 지역이었지만 한남뉴타운 정비사업이 완성되면 용산 한남은 진정한 서울의 부촌으로 자리 잡을 수 있을 것이다.

한남뉴타운은 용산구 한남동 일대 111만205㎡부지를 재개발하는 사업으로 1~5구역으로 나뉘어 있다. 상권이 잘 발달되어 재개발에 반대 의견이 많아 구역해제가 된 1구역을 제외한 2~5구역은 재개발사업이 진행 중이며, 그 중 한남동 686번지 일대를 재개발하는 한남3구역은 규모도 크고 진행속도도 빨라 한남뉴타운의 선두주자로 멋진 모습을 보여줄 것으로 기대된다.


 

 

 

 

 

 

 

김인만 소장은...
김인만부동산연구소 소장
부동산전문가포럼(주) 교수
<나도 꼬마빌딩을 갖고 싶다>, <아파트 투자는 타이밍이다> 저자


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