리얼뱅크에셋 권영환 대표
지난해는 경기 침체와 주택 전세가격의 고공행진으로 투자심리가 많이 위축됐다. 대다수의 서민들에게는 부동산을 두고 갈팡질팡하게 만드는 해이기도 했다. 이런 상황에도 현금으로 10억원 이상을 동원할 수 있는 부자들은 수익형 부동산에 주목하고 있는 것으로 알려졌다. 리얼뱅크에셋 권영환 대표는 “2010년에 이어 올해도 전반적인 부동산 상승세를 점치긴 어려운 상황이지만 수익형 부동산의 인기는 일부 자산가들을 중심으로 계속될 것으로 보인다”고 말했다. 그동안 소외 받아온 오피스텔, 원룸을 비롯한 도시형 생활주택, 상가 등 수익형 부동산의 투자가치가 부상하고 있다는 것이다.
“부동산 투자패턴이 매매차익에서 임대수익 목적으로 점차 달라지고 있어요. 단시간에 시세차익으로 큰돈을 버는 투기보다는 장기간의 안목을 가지고 합리적인 계산으로 투자하는 부동산 시대가 열렸다고 볼 수 있습니다.”
특히 집이나 땅을 많이 보유할 경우 투기로 보지만 건물을 보유하는 것은 임대사업자로 등록되기 때문에 부동산 투자로 넘어가게 된다. 1가구 다주택 문제로 겪는 세금문제를 차치하고라도 최근 자산가들의 수익형 부동산 선호는 사뭇 당연해 보인다. 실제로 현금 동원 능력이 상당한 자산가들은 2∼3년 전부터 10억∼20억원대의 상가건물 투자로 은행 금리의 두 배가 넘는 7∼8% 이상의 수익률을 거두고 있는 것으로 알려졌다.
돈 되는 빌딩은 강북 사대문 안에 있다
한국부동산연구원이 2009년 말부터 2010년 말까지 약 1년간 조사한 결과에 따르면 상가건물 투자수익률이 가장 높은 곳은 사대문 안 도심인 것으로 나타났다. 소득(임대)수익률과 자본수익률(건물가격 상승분÷투자비)을 합한 것을 총투자수익률로 보았을 때 강남은 임대소득 수익률이 3.95% 정도다. 하지만 신촌의 경우 4.88%로 나타나 건물가격이 강남에 비해 낮은 강북이 임대소득 수익률 면에서는 앞선 것으로 조사됐다. 반면 건물가격 상승에 따른 자본수익률은 강남이 3.84%로 최고 기록을 차지했다. 소득수익에 자본수익을 합한 총투자수익률은 서울 강북의 사대문 안 도심 지역이 8.27%로 가장 높게 나타났으며 그외 신촌, 강남, 영등포 지역 상가빌딩의 총투자수익률이 7% 이상이다. 지방의 경우엔 부산, 대구가 5.7∼6.6%로 투자수익률이 높은 편이다.
“우리나라 600년 수도 역사는 모두 서울 강북에서 이뤄졌다고 해도 과언이 아니에요. 특히 사대문 안에서 이뤄졌죠. 하지만 사대문 안 지역들이 노후화되어 지나치게 저평가됐어요. 하지만 세운상가 개발지처럼 앞으로 지역 개발이 예정되어 있기 때문에 많은 자산가들이 지속적으로 주목하고 있습니다.”
서울에서도 사대문 안 지역은 4∼5% 정도의 수익률을 기대할 수 있어 새로운 투자유망지역으로 떠오르고 있다. 하지만 무조건적인 것은 아니다. 자산규모나 목적에 따라 효과적인 투자지역 또한 달라질 수 있기 때문. 단기간 내 수익을 얻으려는 목적으로 현금 100억원 이상을 보유한 자산가들이 꼽는 구입 1순위 지역은 강남이다. 젊은이들이 몰리는 대표적인 상권 중 하나이기 때문이다. 2순위로는 사대문 안, 신촌, 홍대, 대학로와 같은 대학 상권지역이다. 50억∼60억원대 자산가들은 강남에서는 이면도로 주변의 건물을 매입하지만, 강북에서는 대로변에 투자하는 편이다. 30억∼40억원대를 보유한 자산가들은 강북에서도 상권이 발달한 곳을 찾는 경우가 많고 서울 외 지역의 핵심 상권으로도 관심을 보이고 있다.
권영환 대표는 10억∼20억원 정도의 여윳돈과 장기적인 안목을 갖고 있는 사람이라면 사대문 안에서 노후화된 장사동, 예지동, 연지동을 노려볼 것을 추천했다. 개발 예정지이지만 아직 시행 전이기 때문이다. 개발을 앞두고 있는 지역에는 급매물이 나오는 경우가 종종 있는데, 앞으로 5∼10년을 미리 내다보는 사람이라면 이러한 기회를 놓치지 않는 것이 중요하다고 강조했다.
“수익과 시세차익을 노리는 경우라면 한 사람이 10∼20년 동안 갖고 있으면서 팔지 않아 저평가되어 있는 건물을 찾는 것도 좋아요. 이런 곳은 매매가가 낮기 때문에 구입 후 리모델링을 통해 투자금액 대비 수익률을 높일 수 있어 유리한 조건을 갖췄다고 볼 수 있죠. 특히 리모델링은 상당수의 자산가들이 선택하는 방법입니다.”
리모델링은 주로 부동산을 저렴하게 구입했을 경우 높은 임대료 창출을 위해 선택하는 경우가 대다수다. 흔히 깨끗한 건물을 매입하는 것이 좋다고 생각하지만 역설적이게도 노후되거나 급매물이 좋은 건물이라고 볼 수 있다. 리모델링을 통해 저평가되었던 건물의 부가가치를 높이고 월세까지 상향조정할 수 있어 결국 임대수익과 시세차익을 동시에 기대할 수 있기 때문이다.
그렇다면 부자들은 투자하기에 좋은 건물과 나쁜 건물을 어떻게 구분할까. 권영환 대표는 “건물의 좋고 나쁨을 구분하는 기준은 상권이 끝까지 유지될 수 있는지, 임대가 잘되는 곳인지, 대형 프랜차이즈 업체가 들어올 만한 조건인지를 따지는 것”이라고 말한다. 상권은 한번 형성되면 대부분 그대로 유지되는 편이다. 임차인들의 매장이 어떤 품목을 파느냐에 따라 죽어 있는 경우도 있는데 그 부분은 임차인을 변동하는 것으로 해결이 가능하다. 점포 권리금은 33㎡(10평) 기준으로 7천만∼8천만원이 되어야 장사가 잘되는 매장으로 볼 수 있고 나중에 투자했을 때도 월세를 받는 데 지장이 없다.
많은 부자들은 건물을 살 당시부터 이후에 다시 팔 것을 생각하고 구입한다. 4∼5년 정도 보유한 뒤에 파는 것이 일반적인데 4년 정도 보유할 경우 차익이 두 배 이상인 경우가 상당수다.
부자들에게 배우는 수익형 부동산 투자전략 7
자산가들의 부동산 투자 성공사례를 보면 공통적인 패턴을 발견할 수 있다.
1 시세차익보다는 일정 수치 이상의 임대수익을 거두는 데 주된 투자목적이 있다.
2 노후된 건물을 리모델링해 유명 브랜드 등 우량 임차인을 모집한다. 이로써 건물의 가치를 높여 향후 매도를 통한 시세차익을 준비한다.
3 60∼70% 이상의 자기자본을 가지고 투자하며 절대 무리한 규모의 융자금을 동원해 투자하지 않는다.
4 시간이 걸리더라도 충분한 사전조사로 시세보다 저렴한 물건을 선택한다. 저렴한 이유에 대해서는 철저한 원인 분석 과정을 거치며 매입 후 건물 가치를 높일 수 있는 대안이 있을 경우에만 매입한다.
5 건물의 화려한 외관이나 디자인 등 외형보다는 주변 상권, 발전 가능성 등으로 매입기준을 삼는다.
6 임대수익률과 건물 가치를 높일 수 있는 경우라면 리모델링에 과감히 투자한다.
7 매입 건물에 대한 임대수익률을 면밀하게 계산한 다음 매입을 결정한다.
임대부동산 매매 시 이것만은 주의하자
임대형 부동산은 권리관계가 복잡한 경우가 많다. 때문에 실제 소유주와 등기상의 소유주가 일치하는지 확인하는 과정이 반드시 필요하다. 투자 대상을 선택할 때도 거래가 활발하고 인기가 좋은 건물이라면 한 번 의심해 볼 필요가 있다. 소유주가 자주 바뀌면서 임대가격에 거품이 형성됐을 가능성이 크고 이로 인해 임차인 모집에 어려움으로 작용할 수 있기 때문이다. 가격이 저렴하다고 해서 무조건 구입하기보다는 관리비를 비롯해 주변 상권과 임대 현황, 권리금 유무, 건물의 노후 정도와 관리상태 등을 꼼꼼히 파악하는 것이 중요하다. 명도전에는 기존에 밀린 전기료나 가스요금, 관리비 등 각종 세제공과금을 반드시 짚어 해결하는 것이 훗날 분쟁을 막고 새로운 임차인을 들이는 데도 문제를 줄일 수 있다.
5억원 미만의 비용으로 임대부동산에 투자를 희망하는 경우 흔히 분양상가로 대표되는 원룸형 생활주택과 오피스텔에 투자하는 일이 많다. 몇 천만원으로도 투자가 가능하지만 의외
