부동산시장에 또 한파가 몰아칠 것으로 보인다. 유럽발 울트라스텝(기준금리 1%포인트 인상)·자이언트스텝(기준금리 0.75%포인트 인상)에 이어 상당한 수준의 미국발 금리인상이 예고되면서 우리 부동산시장 타격이 예상돼서다.
이들 국가의 금리 인상이 우리 기준금리 인상으로 이어질 가능성이 높은데, 이 경우 ‘매수심리 하락→거래절벽→가격 하락’이 더 빠르게 진행될 수 있다고 분석된다. 특히 부동산 가격 하락은 내년까지 이어질 수 있다는 전망이 나온다.
21일 건설업계·금융업계 등에 따르면 미국 중앙은행인 연방준비제도(Fed)가 21일(현지시각) 연방공개시장위원회(FOMC) 정례 회의에서 기준금리(현재 2.50%)를 0.75% 포인트(p) 올릴 것으로 예상된다. 특히 일각에서는 기준금리를 한번에 1.0%p 올릴 수 있다고 전망했다.
최근 세계 곳곳에서도 기준금리 인상이 단행됐다. 앞서 이달 초 유럽중앙은행(ECB)은 기준금리를 0.5%에서 1.25%로 0.75%p 인상했으며 스웨덴 중앙은행은 최근 기준금리를 1.0%p 인상했다.
미국발 기준금리 인상이 우리 부동산시장에 악재로 작용할 것으로 보인다. 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 “지금 주택시장은 금리 쇼크 국면으로 보면 되는데 금융시장이 글로벌 동조화 현상을 보이는 만큼 금리 인상 압박은 더 커질 것으로 보인다”며 “금리 인상에 따른 매수세 위축, 거래 절벽, 가격 하락 등이 더 예상된다”고 설명했다.
기준금리가 1%p 인상될 경우 아파트 매매가격은 연간 최대 2%p 수준 하락할 수 있다고 전망됐다. 국토연구원은 기준금리 1%p 상승 충격은 민간소비 등 국민경제에 부정적인 영향을 미쳐 1년 3개월 후 아파트 매매가격을 최대 5.2% 하락(연간 환산 시 1.7% 내외)시킬 수 있다고 밝혔다.
특히 기준금리의 경우 △서울 △수도권 △지방광역시 등의 순으로 마이너스 영향을 미치는 것으로 나타났다. 실제 기준금리가 1%p 인상될 경우 아파트 매매가격은 △서울 2.1%p △수도권 1.7%p △지방광역시 1.1%p 등이 하락할 수 있는 것으로 조사됐다.
국토연구원은 “금리·유동성은 자산가격결정이론, 통화주의적 이론 등으로 볼 때 자산 가격에 미치는 영향이 뚜렷하다”며 “글로벌 금융위기 이후 상관성이 높아졌으며 주택시장에 미치는 영향도 확대됐다”고 강조했다.
이어 “신종 코로나바이러스감염증(코로나19) 사태 이후 저금리·유동성 확대로 주택가격의 위험지표가 높아진 상황에서 올해 1분기부터 국면전환(확장→둔화)을 보이고 있다”며 “급격한 금리인상과 통화긴축으로 부동산시장의 경착륙 가능성이 제기되고 있다”고 덧붙였다.
가파른 금리 상승으로 매수심리가 급랭하면서 거래절벽과 가격하락을 불러오고 있다. 실제 이 같은 이유로 급매가 증가하는 것으로 나타났다.
서울 송파구 A공인중개업소 관계자는 “당분간 미국이 금리 인상을 지속할 가능성이 큰 상황인데 우리 정부도 금리를 올릴 수밖에 없을 것”이라며 “이자가 오르면 처음 몇 달은 버틸 수 있지만 금리가 계속 올라 기간이 길어질 경우 상환여력이 떨어져 주택 매도를 고려할 수 있다”고 귀띔했다.
그는 “특히 집값이 하락할 경우 심리적으로 더 쫓기게 돼 보유보다는 매도로 포지션을 조정할 수 있다”며 “호가보다 싼 가격에 급매 처리에 나서는 사람이 늘면서 자연스레 시장 가격이 하락할 수밖에 없다”고 덧붙였다.
부동산가격 하락은 내년까지 이어질 수 있다는 전망이 나왔다. NH투자증권 WM지원부는 급격한 금리 인상과 규제 완화 기대감 완화로 관망세가 이어지면서 서울 주택 종합 매매가격이 올해 초 대비 0.02% 하락했다고 밝혔다.
과거에는 금리와 집값의 관계가 직접적이지 않았으나 최근 예상보다 빠르고 높은 폭의 금리 인상이 시장에 영향을 주고 있다고 NH투자증권 WM지원부는 분석했다. 특히 이들은 올해 하반기 주택 가격이 상반기보다 큰 폭으로 하락하고 이 같은 흐름이 내년까지 이어질 것으로 전망했다.
정보현 NH WM마스터즈 자문위원은 “주택시장 침체가 얼마나 지속될지는 금리와 정책 변동으로 인해 장기 예측이 어렵다”며 “거래 감소 분위기가 이어지는 가운데 지역별·상품별로 가격 하락 폭의 차별화가 전개될 것”이라고 설명했다.
[Queen 김정현 기자]
