집을 사고 팔 때는 여러 가지 세금이 붙습니다. 취득할 때 취득세, 보유할 때 보유세, 그리고 처분할 때에도 양도소득세(이하 양도세)를 부담해야 하죠.
이미 살펴본대로, 취득세는 ‘생애최초 주택 구입 취득세 감면' 제도를 활용하면 최대 200만원까지 줄일 수 있습니다. 시세 6억원 하는 아파트를 생애 최초 구입 시 원래 600만원(취득가액의 1%)을 부담해야 하는데 이중 3분의 1에 해당하는 금액을 절세할 수 있는 셈입니다.
보유세는 재산세만 부담하면 되는데 다행히 6억원 아파트의 경우 대략 48만원 정도를 매년 부담해야 합니다. 물론 공짜는 아니지만 자가 주택에서 거주하는 만족도, 안정감 등을 고려한다면 저는 합리적이라고 봅니다.
마지막 양도세는 세 가지 세금 중에서 가장 부담이 큽니다. 예를 들어 6억원에 취득한 아파트가 추후 시간이 지나 7억원이 되었을 때 매각할 경우 양도차익 1억원에 대해 대략 2천만원 정도의 양도세가 나옵니다.
따라서 6억원 아파트를 취득하고 2년 정도 보유한 후에 7억원에 매각한다면 총 세 부담을 단순 계산할 경우, 약 2천5백만원(=생애최초 취득세 혜택 적용 후 취득세 4백만원, 2년 재산세 약 1백만원, 양도차익 1억원에 대한 양도세 2천만원 등)이 도출되고 세금을 모두 제한 후의 세후수익은 대략 7천5백만원이 됩니다.
보시는 것처럼 전체 세 부담 2천5백만원에서 대부분을 차지하고 있는 것이 바로 양도세입니다. 약 80%에 육박하는데요, 만약 이러한 양도세를 한 푼도 내지 않는다면 어떻게 될까요? 세후수익은 종전 7천5백만원에서 양도세를 제외한 9천5백만원으로 크게 올라갈 수 있습니다.
어떻게 이게 가능할까요?
세법은 주택에 대해 아주 특별한 세금 혜택을 주고 있는데요, 그건 바로 ‘비과세' 특례입니다. 비과세란 말 그대로 ‘과세하지 아니한다'란 뜻으로, 과세당국이 세금을 부과할 수 있는 과세권 자체를 포기한 것입니다. 굉장히 이례적인 것이죠. 따라서 비과세 요건을 만족하면 세금을 내지 않아도 되며, 세금 자체가 발생하지 않았으므로 신고 의무조차 없습니다.
이와 비슷한 것으로 ‘감면' 제도가 있습니다. 세금은 발생했으나 이에 대해 줄여주겠다는 것으로 비과세와 다릅니다. 금액은 적을지 몰라도 세금 자체가 발생했으니 이에 대해 신고납부 의무가 발생합니다.
그렇다면 사례의 양도세 2천만원을 아예 없애는, 즉 비과세 혜택을 받으려면 어떻게 해야 할까요?
조심해야 할 몇 가지가 있으나, 생각보다는 간단합니다. 즉, 세대기준으로 1주택을 보유한 상태에서, 2년 이상 보유한 후에 매각을 하면 비과세가 가능합니다. 하지만 조심해야 할 몇 가지가 있다고 말씀드렸죠?
첫째, 거주자가 아닌 비거주자는 비과세 혜택이 불가합니다. 이때 비거주자란 거주자가 아닌 자로, 거주자는 국내에 주소를 두거나 183일 이상 거소를 둔 개인을 말합니다. 이 글을 보시는 대부분은 거주자에 해당하실 것입니다. 다만 거주기간, 직업, 국내 생계를 같이하는 가족 및 국내 소재 자산의 유무 등 생활관계의 객관적 사실에 따라 이를 구분하므로 혹시 해외에서 활동을 많이 하신다는 등의 이슈가 있다면 사전에 꼭 체크하셔야 합니다.
둘째, 취득당시 해당 주택이 조정대상지역에 위치하였다면 전체 보유 기간 중 반드시 전 세대원이 2년 거주를 해야 합니다. ‘24년 3월 현재, 조정대상지역은 강남구, 서초구, 송파구 그리고 용산구만 해당합니다. 따라서 이들 지역에 위치한 주태을 취득하면 향후 비과세를 받기 위해서는 2년 거주 요건이 필요합니다.
주의할 건 이때 2년 거주는 ‘취득당시' 조정대상지역 여부로 판단한다는 것입니다. 예를 들어 ‘21년 중에 서울 강동구에 위치한 주택을 취득한 사람이 있다고 해봅시다. 당시 서울 강동구는 조정대상지역에 해당하였고, 현재는 비조정대상지역입니다(‘23.1.5 해제). 따라서 현재 서울 강동구가 규제지역에서 해제되었다 하더라도 취득당시 조정대상지역이었으므로 반드시 2년 거주를 해야 양도세 비과세가 가능합니다.
셋째, 양도가액이 12억원을 초과한다면 이를 ‘고가주택'이라고 하며, 이때는 12억원 초과분에 대해 양도세가 발생합니다. 고가주택 비과세인 경우 세금이 발생하므로 이에 대해서는 당연히 신고를 하고 세금을 납부해야 합니다. 이에 대한 계산법은 별도로 살펴봅니다. 물론 양도가액이 12억 원이고 비과세 요건에 해당한다면 양도차익이 얼마가 되더라도 양도세는 하나도 없습니다.
넷째, 가장 중요한 것으로 양도당시 ‘세대기준 주택수'가 1주택이어야 합니다. 즉, 본인 개인이 보유한 주택만 체크해서는 안 되며 생계를 함께하고 있는 가족 구성원의 주택수를 ‘모두' 카운트하여야 합니다. 예를 들어 아버지 명의 주택 1채, 자녀 명의 주택 2채가 있는 경우, 이들이 함께 살고 있다면 세대기준 주택수는 3채가 되며 지금까지 살펴본 1세대1주택 비과세 특례는 받을 수 없습니다. 간혹 세대기준 주택수를 줄이기 위해 주민등록표만 세대분리를 하는 경우가 있는데, 이를 제대로 하지 못할 경우 주택수는 전혀 줄어들지 않으므로 매우 조심해야 합니다.
이렇듯 1세대 1주택 비과세 특례는 2년 보유(또는 취득당시 조정대상지역인 경우 2년 거주)만 하면 상대적으로 큰 혜택을 받을 수 있는 장점이 있지만, 그에 못지 않게 조심해야 하는 사항도 꽤 많습니다. 하지만 한편으로 생각해보면 위 사례에서도 무려 2천만원이라는 큰 돈을 아낄 수 있으니, 이 정도는 잘 준수해서 비과세 혜택을 받아야겠죠?
결론입니다. 내 집 마련으로 시세 6억원의 집을 취득할 경우 취득세는 6백만원(혹은 생애최초 취득세 감면 혜택시 4백만원으로 절감), 매년 부담해야 하는 보유세는 50만원 남짓이며, 추후 집값이 폭등해서 집값이 두 배인 12억원이 되더라도 양도세는 한 푼도 내지 않아도 됩니다.
이제 남은 건 어디에, 어떤 집을, 언제 취득하느냐 문제이겠죠? 이에 대해서는 다음에 다시 말씀드려 보겠습니다. 아울러 오늘 살펴본 1세대 1주택 비과세 특례 외에도 비과세를 받을 수 있는 방법은 생각보다 많습니다.
제네시스박 사진 픽사베이
