내 집 마련에 성공한 나 똑똑 씨. 비록 역세권에 신축은 아니지만 자기 집이 생겼다는 마음에 한결 업무에 집중할 수 있게 되었습니다. 그 결과 회사 생활도 순조롭게 하면서 저축에도 열심입니다. 여기에 연말 성과급 같은 목돈이 들어오면 일부는 담보대출 상환도 하면서 자금관리도 충실하게 하는 중이죠. 특히 연말정산에는 담보대출 이자 원리금 상환액에 대해 소득공제도 가능하기에 ‘13월의 월급'을 기다리는 재미가 쏠쏠합니다.
그러던 중 함께 근무한 나 부장님이 이사를 고민 중이라고 합니다. 이 말을 들은 나똑똑 씨도 ‘나중에 나도 이사해야 한다면 어떻게 해야 하지?’하는 고민을 하게 됩니다. 이에 대해서는 크게 아래 세 가지 방법이 있습니다.
‘일시적 2주택 비과세’ 적절한 활용
첫째, 현재 집을 매각하고 새 집을 매수해서 매도, 매수를 동시에 진행하는 것입니다. 하지만 이게 생각보다 쉽지 않습니다. 왜 그럴까요?
이를 이해하려면 부동산 계약의 기본 절차를 이해해야 합니다. 즉, 집을 사고 팔 때는 계약서를 작성하고 계약금을 지불하는데 통상 매매가의 10% 정도입니다. 이후 매도, 매수인이 상호 합의하에 날짜를 잡아서 잔금일을 잡는데 보통은 계약일로부터 2~3개월 정도 이후로 합니다. 중간에 중도금을 지급할지 말지는 선택사항입니다. 다만, 매수자 입장에서는 중도금 지급을 하면 상대방인 매도자가 일방적인 계약 파기는 힘들어지기에 가급적 하는 것이 좋습니다.
따라서 현재 집을 매각하고 새로운 집을 매수해서 이사한다는 것은 현재 집 매도 잔금일과 새로운 집 매수 잔금일을 ‘동시에' 맞춰야 하는데, 이를 조율하기가 상당히 어렵습니다. 내 집을 사줄 매수인을 찾는 것도 그러하고, 원하는 집을 찾았는데 잔금일까지 맞춰야 하기에 그렇습니다.
두 번째 방법은 현재 집을 매각하고 잠깐 임차로 지내다가 원하는 집을 매수해서 이사를 가는 것입니다.
이 방법의 장점은 현재 집을 매각하면서 확실하게 비과세를 받고(기존 설명드린 1세대 1주택 비과세 특례를 참고하세요), 해당 자금을 바탕으로 원하는 집도 고를 수 있다는 점입니다.
다만 이사를 두 번 해야 하고, 그 과정에서 불필요한 지출이 추가 발생하는 건 생각해봐야 합니다. 이러한 이유로 잠깐 머무르는 곳은 단기임대를 선호하는 경향이 많습니다. 이사에 대한 부담이 없고, 추가 지출에 대해 지불할 용의가 있다면 이 방법도 나쁘지 않습니다.
마지막 세 번째 방법은 이사 갈 집을 매수하고 종전 주택을 처분하면서 동시에 양도세 비과세 혜택까지 가져가는 방법입니다.
오늘 말씀드릴 주제의 핵심이라 할 수 있습니다. 이 방법이 흔히 말하는 ‘일시적 2주택 비과세' 또는 ‘대체주택 비과세' 방법입니다.
‘1후, 2보, 3매’를 알아야 비과세 혜택 누려
세법은 비과세라는 큰 혜택을 1주택자에게 부여하고 있습니다. 기본적으로 2주택부터는 ‘투기수요'로 보는 것입니다. 다만 부득이하게 2주택이 되는 경우가 있을 수 있기에 이에 대한 예외사항에 대해서는 1주택자로 간주하여 비과세 혜택을 줍니다. 그리고 이러한 ‘에외사항'이 앞으로 부동산 자산관리를 함에 있어서 매우 중요한 재테크 수단이 됩니다.
그 중 하나가 지금부터 말씀드릴 일시적 2주택 비과세 입니다. 아래 그림을 통해 자세한 방법을 알아보겠습니다.
먼저 편의를 위해 용어 정리를 해보죠. 그림의 A주택은 ‘종전주택' 혹은 ‘기존주택'이라고 하며, 새롭게 취득하는 B주택은 ‘신규주택' 혹은 ‘대체주택' 등으로 부릅니다. 꼭 그래야 하는 것은 아니지만, 보통 이렇게 표현을 하고 있으니 참고하세요.
예를 들어 나 부장님이 현재 A주택에서 거주 중인데 B주택으로 이사를 가려고 합니다. 근무지와 더 가까운 곳으로 가실 수도 있고, 자녀 교육을 위해 학군지로 혹은 조금 더 큰 평수로 이사할 수도 있을 것입니다. 그런데 만약 위에서 말씀드린 두 가지 방법(동시거래 혹은 종전주택 매각 후 임차로 지내다가 신규주택 취득 등)이 안 될 경우에는 어떻게 해야 할까요?
이 경우는 새로 이사하는 B주택을 매수해서 먼저 이사를 가고, 남아있는 A주택을 일정 기한 내 처분하는 조건으로 진행할 수 있을 것입니다. 엄밀히 말하면 2주택자이지만 종전주택을 처분하는 조건이니 ‘일시적으로 보아 2주택'인 셈입니다. 세법은 이에 대해 예외사항을 두어 ‘이 정도면 1주택자로 봐서 비과세 혜택을 주자'라고 하는 것이죠.
다만 비과세라는 것이 매우 큰 혜택이기 때문에 이를 남용하면 안 되겠죠? 따라서 우리 세법은 이에 대해 최소한의 장치를 두고 있는데요, 그건 바로 1)종전주택을 취득하고 1년 후에 신규주택을 취득해야 하고, 2)신규주택을 취득하고 나서는 3년 내에 종전주택을 매각해야 한다는 것입니다.
이때 매각하는 종전주택은 당연히 1세대 1주택 비과세 요건을 갖춰야 하는데 대표적인 것이 세대기준 1주택이어야 하고 최소 2년 이상 보유(취득 당시 조정대상지역이었다면 2년 거주)해야 한다는 점입니다.
편의상 이 내용을 1후(종전주택 취득 후 1년 후 신규주택 취득), 2보(종전주택은 최소 2년 이상 보유), 3매(신규주택 취득 후 3년 이내 종전주택 매각)로 외우셔도 됩니다.
다만 한 가지 유의사항이 있으니 종전주택 처분기한인 3년은 부동산 시장 상황에 따라 변할 수 있다는 점입니다. 즉 부동산 시장이 너무 과열되면 정부는 이를 규제하기 위해 종전주택 처분기한을 2년 혹은 1년으로 줄이기도 하고, 반대로 시장이 침체되면 이를 다시 2년, 3년으로 늘리기도 합니다. 현재 3년 내 처분 요건은 최근 부동산 시장 상황을 반영한 결과이며 2023년 1월 12일 이후 양도분부터는 모두 3년 내 처분기한을 적용받으니 부동산 정책에 관심을 가지시는 게 좋겠죠? 불가능한 줄 알았던 비과세 요건이 알고 봤더니 개정되어 혜택을 볼 수도 있으니까요.
지금 말씀드린 일시적 2주택 비과세 혜택은 요건만 갖춘다면 계속해서 활용이 가능합니다. 즉 A에서 B로 이사하면서 A비과세를 받고, 다시 B에서 C로 넘어가면서 B비과세, 다시 C에서 D로 가면서 C비과세…등 말이죠.
중요한 건 이러한 혜택을 주는 법의 취지를 잘 생각해보는 것입니다. 원하는 집으로 이사할 때 앞의 세 가지 방법이 있었으나 부득이하게 이사할 집을 먼저 취득했다고 해서 비과세 혜택을 없애 버린다면, 이는 헌법에서 보장된 ‘거주이전의 자유'를 침해할 수도 있는 것입니다. 따라서 이러한 내용은 국민이라면 누구나 알기 쉽고 생활 속에서 충분히 활용할 수 있어야 할 것입니다.
다만 세금 정책이 부동산 가격에도 어느 정도 영향을 미치기에, 간혹 부동산 경기 부양 혹은 규제를 위해 지나치게 이를 남용된다면 관련법이 너무 복잡해지고 이로 인한 법적 안정성은 물론 예측가능성도 현저하게 떨어질 것입니다. 큰 틀에서는 부동산 시장이 과열되면 규제책이 나오고, 그 반대라면 완화 정책이 나온다고 이해하시되 세부적인 내용은 변할 수 있으니 매수, 매도와 같은 의사결정 시에는 꼭 현행 세법을 확인 후 진행하시기 바랍니다.
글 제네시스박 사진 픽사베이
