시간 참 빠르다. 벌써 추석이 지나고 청명한 하늘과 가을단풍을 볼 수 있으니 말이다. 유난히도 더웠던 여름 폭염이 어느 순간 지나가고 가을이 왔다. 아파트시장은 계속 상승세를 보이고 있는데 가을 아파트시장 분위기는 어떤 흐름을 보이고 어떤 투자전략이 필요한지 알아보도록 하자.
글 김인만(김인만부동산연구소 소장)
재건축과 분양시장 강세 지속된다
강남 재건축과 분양 아파트 가격이 높은 가을하늘처럼 높이 오르고 있다. 정부에서 중도금 대출규제를 하고 있지만 달아오른 강남 재건축과 분양아파트를 잡기에는 역부족이다. 4월 개포주공2단지 래미안블레스티지가 고분양가임에도 청약에 성공하면서 본격적으로 불붙기 시작한 강남 재건축아파트의 열기는 개포주공3단지 디에이치아너힐즈 평균 청약경쟁률이 100대 1을 넘었고 전용84㎡ A형 1198대 1이 될 정도로 뜨겁고 몇 달새 2~3억원씩 상승한 아파트 단지들이 많을 정도로 과열이 되고 있다. 가계부채를 잡겠다고 발표한 8·25부동산대책 부작용으로 강남재건축과 인기지역 분양시장 강세는 가을에도 지속이 된다.
2018-2020 부동산 침체기 올 가능성
지금이라도 투자해야 하나? 막상 투자를 하려고 하면 몇 달 전보다 많이 오른 매매가격에 놀라고 2018년 이후 입주물량 증가와 급증하는 가계부채 때문에 더 강한 규제대책이 나오면 혹시 막차 타는 것이 아닐까 불안한 마음에 망설일 수밖에 없는 것이 요즘 투자자들의 마음일 것이다.
2015년부터 늘어난 분양물량 영향으로 2018년 이후 입주물량이 늘어날 가능성이 높고, 지금 같은 분위기가 지속이 되면서 계속 부동산시장이 과열이 되면 정부는 더 무거운 규제대책을 낼 수밖에 없기때문에 2018-2020년 부동산시장 침체가 올 가능성이 있다. 따라서 감당하기 어려울 정도의 대출이나 투자금액으로 무리한 투자를 하는 것은 절대 금물이고 주택 수를 지나치게 늘리는 것도 바람직하지 않다.
실거주 목적이면 단기흐름에 일희일비 말아야
하지만 최근 상승세를 보면 올해 9~12월과 내년까지 추가상승 가능성이 높아 매도 타이밍을 잡을 시간 여유가 아직은 충분하니 투자기간을 짧게 잡고 단타 투자로 하는 전략도 고려해볼 만하다.
또한 실거주목적이라면 단기 흐름에 너무 일희일비 할 필요 없이 장기적으로 성장 가능성이 있고 주변 입주물량 부담이 적은 지역으로 투자하는 전략이 좋겠다. 다만 지나친 기대감과 부풀려진 개발호재로 이상 급등한 지역이나 고분양가 아파트 청약과 분양권 투자, 향후 입주물량 부담이 예상되는 지역의 전세를 끼고 갭 투자를 하는 것은 주의가 필요하다.
부동산을 완전히 죽이기에는 부담스러운 현실을 감안하면 조정기가 오더라도 폭락보다는 완만한 하락세가 몇 년 지속될 가능성이 있다. 몇년의 조정기 끝에는 다시 회복기가 오기 때문에 매도 타이밍을 놓친 경우 전세로 돌리거나 거주하면서 몇 년을 기다릴 수 있는 리스크 관리가 된다면 지나친 걱정만 할 필요는 없다.
김인만 소장은...
Good Members 대표
김인만 부동산연구소 소장
부동산전문가포럼 교수
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