이달 14일부터 서울에서 전세보증금이 5000만원 이하인 주택임대사업자는 임대보증금 보증 보험 가입의무가 면제된다. 임차인이 보증보험에 가입하고 임대인이 수수료를 부담하는 경우에도 가입 의무대상에서 제외된다.
국토교통부는 이 같은 내용을 담은 '민간임대주택에 관한 특별법 일부 개정법률을 14일 공포할 예정이라고 7일 밝혔다. 임대보증금 보증은 임대사업자가 보증금을 반환하지 않는 경우, 보증회사가 임차인에게 보증금 반환을 책임지는 상품이다.
정부가 지난해 발표한 7·10 대책에 따라 지난달 18일부터 모든 등록임대주택은 임대보증금 보증에 의무적으로 가입해야 한다.
다만 임대보증금이 최우선 변제금액 이하이고, 보증 미가입에 임차인이 동의한 경우엔 임대보증금 보증 의무가입에서 면제하기로 했다. 최우선 변제금액은 다른 담보물권자보다 우선해 변제를 받을 권리가 보장되기 때문이다.
지역별 최우선 변제금액은 서울시 5000만원, 수도권 과밀억제권역 및 용인·화성·세종·김포시 4300만원, 광역시 및 안산·광주·파주·이천·평택시 2300만원, 그 밖의 지역 2000만원 등이다.
임대사업자가 기존 주택을 임차하는 공공주택사업자(LH, SH 등 지방공사)와 임대차계약을 체결했고 해당 공공주택사업자(임차인)가 보증 가입을 한 경우도 마찬가지다.
임차인이 주택도시보증공사(HUG)와 SGI서울보증 등 보증회사와 이에 준하는 기관(한국주택금융공사)에서 운용하는 전세 반환 보증에 가입했고 임대사업자가 해당 보증의 보증수수료를 전부 지급한 경우도 보증 가입 면제사유다.
현재 면제 사유에 해당하지 않으면서도 임대보증금 보증에 가입하지 않은 임대사업자에 대해선 임대보증금의 10% 이하에 상당하는 과태료를 부과한다. 과태료 상한액은 3000만원이다.
당초에는 2년 이하의 징역이나 2000만원 이하의 벌금 등 형사 처벌하도록 했는데, 제재의 실효성 부족 등으로 인해 형벌 조항을 삭제하고 과태료로 전환한 것이다. 과태료 부과는 내년 1월15일부터 시행한다.
일부보증의 요건도 보완한다. 일부보증 요건으로 '전세권이 설정된 경우 또는 '주택임대차 보호법 상 대항력과 확정일자를 갖춘 경우'로 명시하고, 임차인 의사를 반영하기 위해 일부보증에 대한 동의를 받도록 했다.
임대보증금 보증가입기간은 임대사업자 등록이 말소된 날로 연장했다. 현재는 임대보증금 보증의 가입의무기간이 임대의무기간으로 규정돼 기간 경과 후에는 가입여부가 불확실하다는 한계가 있었다.
보증회사는 임대사업자의 보증 가입 또는 해지 사실을 시장·군수·구청장에게 알리고 관련 자료를 제출해야 한다. 해당 자치단체의 장은 국토교통부장관에게 관련 자료를 제공해야 한다.
시장·군수·구청장은 임대보증 보증 미가입 사업자에 대해 직권으로 등록 말소할 수 있도록 했다.
또 선순위 담보권·세금 체납 등 설명의무 위반, 보증금 미반환으로 인한 임차인 피해 발생, 지자체의 임대차계약 신고 보고에 대해 거짓 보고 또는 3회 이상 불응해 등록이 말소된 임대사업자는 말소 후 2년 이내에 등록을 할 수 없도록 제한했다.
현재까지는 거짓·부정 등록, 임대료 증액제한 위반, 임대차계약 거절 등으로 등록말소된 지 2년 이내인 자에 한해 등록을 제한해왔다.
이두희 국토부 민간임대정책과장은 "이번 제도개선으로 임대사업자의 보증 가입 부담이 경감되는 한편, 임차인의 권익도 향상될 것으로 기대한다"며 "개정사항에 대한 이행여부를 확인하고 적극적으로 홍보해 임차인의 주거안정에 만전을 기할 방침"이라고 말했다.
[Queen 이광희 기자] 사진 뉴스1
