속절없이 추락하던 집값이 2023년 들어서면서 매매수급지수나 주간아파트가격 동향 모두 확연한 회복곡선을 그리고 있다. 집값을 올리겠다는 것이 아니라 가파르게 떨어지는 집값 경착륙만은 막겠다며 강남3구(서초, 강남, 송파구)와 용산구를 제외하고 모든 규제지역을 푼 1.3부동산대책의 효과라 할 수 있다. 강남불패도 옛말인지, 서초구, 강남구는 여전히 약세를 보인다.
2022년 하반기 동안 가파르게 떨어지던 집값은 급매물이 소화되면서 호가는 소폭 올랐고 일부 지역은 상승거래가 되기도 한다. 물론 지역마다 온도차이는 있다. 노.도.강(노원, 도봉, 강북구) 등 서울에서 상대적으로 하락폭이 컸던 지역의 아파트는 1차 바닥을 찍고 상승거래가 되면서 거래량도 늘어나는 반면, 부동산 불패의 중심 서초, 강남구는 거래가 회복되지 않고 있으며 매매뿐만 아니라 전세도 약세다.
강남에 무슨 일이 생긴 것일까?
강남의 위상이 달라진 것은 아니고 가격흐름과 입주물량 때문이다. 핵심지역은 오를 때는 먼저 오르고 내릴 때는 늦게 떨어진다. 강남 같은 핵심지역은 오를 때 먼저 오르고 내릴 때 먼저 내린다는 것이지 안 내린 다는 것은 아니다.
강남집값이 많이 오른 것처럼 느껴지는 것은 집값 절대금액 자체가 높기 때문에 느껴지는 감이 다르기 때문이다. 같은 2배 상승이지만 5억원 아파트가 10억원이 된 것과 15억원 아파트가 30억원이 된 것은 받아들이는 수요자 입장에서는 다르게 느껴질 수밖에 없다.
더군다나 다른 지역이 고점 대비 30% 이상 빠진 반면 강남(서초, 강남구)은 10-20%정도 하락했고 올해 입주물량이 1만 세대가 넘을 정도로 일시적 공급과잉 상태라 약세가 이어질 것 같다.
지역 별 차이는 있지만 2022년 빠른 기준금리인상으로 촉발된 집값하락은 2020-2021년 오버슈팅(과도한 상승) 부분을 반납하는 수준에서 1차 바닥을 확인한 만큼 당분간 등락을 거듭하면서 횡보할 가능성이 높다.
집 주인들은 많이 떨어졌고 급매물도 거래가 되었으니 이제 오를 일만 남았다고 생각하면서 호가를 올리고 있다. 하지만 칼자루를 쥐고 있는 집을 사려는 다수의 매수자들은 여전히 집값이 비싸다는 생각이어서 2023년 상반기는 필요한 실 수요자 위주로 급매물 위주로 제한된 거래가 이어질 것 같다. 결국 1차 바닥은 확인했지만 거래가 크게 늘어나면서 다시 전 고점을 뚫고 대세상승으로 전환될 가능성은 낮다.
서울 기준 7년 오르고 1년 조정 후 다시 상승으로 전환하는 것은 상식적으로 맞지 않다. 마라톤을 하더라도 쉬다 달려야지 계속 달릴 수는 없다. 그리고 금리인상의 불확실성은 여전히 진행 중이다. 금리인상이 마무리 단계지만 금리인상이 멈춘다고 끝난 것이 아니다.
금리인상이 멈추더라도 언제 인하가 될지, 인하가 되더라도 시장에서 원하는 1%~2% 수준까지 얼마나 빨리 내려갈지 변수가 많다. 또 한번 내려간 전세는 입주물량과 2+2 계약갱신 청구권에 걸려 회복이 더딜 수 있다. 결국 1차 바닥을 확인했다고 위험이 끝났다고 단정할 수 없으며 2-3년 랠리 후 추가하락의 2차바닥까지 확인한 후 상승으로 전환될 가능성이 있는 만큼 절대 성급한 판단을 할 필요는 없다.
내 집 마련이나 갈아타기가 필요한 실수요자라면 가용자금 범위 내에서 고점 대비 30% 이상 조정된 급매 위주로 알아보는 것이 좋겠고, 자금이 부족하거나 지금 당장 필요가 없는 분들은 서두를 필요는 없다.
글 김인만(부동산경제연구소 소장, 유튜브 부다방TV)
김인만 소장은…
김인만부동산경제연구소 소장. 유튜브 부다방TV 운영.
부동산전문가포럼(주) 교수.
<나도 꼬마빌딩을 갖고 싶다>, <아파트 투자는 타이밍이다> 저자
