공인중개사들이 선순위 임차인들의 임대차 보증금 현황을 제대로 고지하지 않았다면 이로 인한 피해를 협회와 공동으로 배상해야한다는 법원의 판단이 나왔다.
4일 법조계에 따르면 서울중앙지법 민사96단독 이백규 판사는 A씨 등 2명이 한국공인중개사협회와 건물 소유주 B씨 등 4명을 상대로 낸 보증금 반환 소송에서 원고 일부 승소 판결했다.
재판부는 "B씨는 보증금 7500만원과 지연손해금을 원고들에게 지급하라"며 "7500만원 중 1125만원은 협회와 나머지 피고인 공인중개사들이 공동으로 배상해야 한다"고 판시했다.
B씨는 청주시의 지상 4층짜리 한 다가구 주택 건물의 소유주로 지난 2021년 A씨 등(원고)과 건물 내 한 호실에 대한 부동산임대차 계약을 맺었다. 계약기간은 2년으로 임대차 보증금은 7500만원이었다.
문제는 계약 과정에서 공인중개사 C씨 등(피고)이 중개를 맡으면서 선순위 임차인들에 대한 임대차 보증금 현황을 제대로 A씨 등 원고에게 고지하지 않아 발생했다.
공인중개사들은 실제 임차인들의 총 보증금액이 3억2700만원임에도 B씨의 자료 제출 불응 등의 이유로 명확한 권리관계를 알지 못한다며 실제 파악된 선순위 임대차 보증금 2억500만원에 대해서만 계약서에 기재해 설명했다.
C씨 등은 원고들에게 B씨의 자료제출 불응 사실과 공시되지 않은 선순위 권리관계가 있다는 사실을 구두로만 설명했다.
선순위 임차인이란 주택임대차보호법에 따라 임차인 가운데 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선해 변제받을 권리가 있는 임차인을 말한다.
또 건물 부지에는 근저당권자 D조합의 채권 최고액 3억1200만원의 선순위 근저당권이 설정돼 있었다.
선순위 근저당권이란 전세 보증금보다 우선 변제권이 인정되는 담보 채권으로, 다가구 주택일 경우 보증신청인보다 우선하는 선순위 전세 보증금의 합계를 뜻한다.
A씨 등은 지난해 3월 B씨의 건물과 부지가 법원에 의해 경매개시 결정이 내려짐에 따라 경매절차가 진행되고 있는 경매법원에 배당을 요구했다. 같은해 10월 경매절차 결과 B씨의 건물과 부지가 매각되었음에도 A씨 등 원고들은 배당을 전혀 받지 못했다.
이에 A씨 등은 법원에 보증금 반환 소송을 냈다.
법원은 선순위 근저당권에 대해서만 설명하고, 다른 선순위 임차인들의 임대차 보증금 현황에 대해서는 중개업자로서의 확인·설명의무를 제대로 하지 않은 공인중개사들에게 보증금 반환의 책임이 있다고 봤다.
재판부는 "임대차의 목적물인 주택이 경매되는 경우 대항력을 갖춘 임차인이 임대차 기간이 종료되지 않았음에도 경매법원에 배당을 요구하는 것은 스스로 더이상 임대차 관계 존속을 원하지 않음을 명백히 표현하는 것"이라며 "따라서 해당 계약은 적법하게 해지 되었으므로 B씨는 원고들에게 임대차 보증금 7500만원을 지급할 의무가 있다"고 판시했다.
이어 재판부는 "설령 임대인이 자료제공을 거부해 실상을 잘 파악하기 어렵더라도 인근 유사 부동산의 임대차 보증금 시세에 비춰볼 때 임대인이 구두로 알려준 금액과 실제가 차이가 있음을 충분히 알 수 있었다"며 "중개업자가 고의나 과실로 이러한 의무를 위반해 임차의뢰인에게 재산상의 손해를 발생하게 한다면 공인중개사법에 따라 배상할 책임이 있다"고 밝혔다.
아울러 "협회는 공제계약에 따라 공인중개사들의 과실로 인해 거래당사자에게 손해를 가한 경우 최대 1억원 한도 내에서 손해를 보상하기로 돼 있으므로 공동으로 배상할 책임을 갖는다"고 설명했다.
[퀸 김정현 기자]
