경매는 주택, 상가, 토지를 시세보다 싸게 살 수 있는 대표적인 방법이다. 경매는 절차와 방법만 알면, 그리고 공부가 쌓이면 효과적으로 돈을 벌 수 있는 좋은 수단이다.
경매 절차를 간단히 요약하면 ▲여유자금 확인 ▲투자대상과 지역 결정 ▲경매 사이트에서 물건 검색 ▲공부서류를 통한 권리분석 ▲현장조사와 공부서류 대조 ▲입찰 게시판에서 사건기록 검색과 경매 참여 ▲잔금 지급 및 소유권이전등기 ▲대상물건 활용 등이다.
부동산 투자자들 사이 경매에 대한 관심이 높아지는 지금, 투자 전문가이자 작가인 ‘북웰스’가 전하는 ‘꼭 알아야 할 경매 원칙 6가지’를 전한다.
1. 가용자금 파악하기
가진 돈이 얼마인지 확인해야 어떤 경매에 참여할지 결정할 수 있다. 가용자금을 확인했으면 법원경매정보에 올라있는 물건들의 가격대를 보면서 어떤 부동산에 투자할 것인지 계획을 세워야 한다.
2. 종목 선택은 필수
경매 대상물건은 자금 사정에 맞게 선정해야 한다. 어느 정도 자금이 있어도 향후 기대이익 정도에 따라 종목 선택은 달라질 수 있다.
3. 지역은 잘 아는 곳으로
가급적 잘 알고 거주지에서 가까운 지역의 물건에 관심을 갖길 권한다. 멀리 있는 부동산은 현황을 파악하기도 어렵고 관리도 어려워서 수익을 내기 힘든 경우가 많다.
4. ‘건물만 매각’은 가능한 피하기
일반적으로 건물은 토지와 함께 일괄매각으로 경매에 나온다. 하지만 여러 이유로 건물만 경매에 나오는 경우가 있는데, 이런 물건은 건물에 법정지상권이 없는 경우가 많다. 법정지상권이 없으면 낙찰 후에도 토지 소유자가 건물 철거를 요구하면 이에 응해야 한다. 소송까지 가더라도 질 수밖에 없기 때문에, 이런 건물은 가급적 피하는 게 좋다.
5. ‘토지만 매각’도 피하기
비고란에 ‘토지만의 매각’이라고 적힌 물건은 지상에 건물이 있기 때문에 추후 건물 소유자와 분쟁이 예상되는 물건이다. 지상물건에 법정지상권이 성립되었는지 검토해야 하며, 만약 법정지상권이 성립한다면 건물에 대한 철거 청구가 어렵다.
6. ‘지분매각’ 피하기
비슷한 이유로 비고란에 ‘지분매각’이라고 적힌 물건도 피하는 게 좋다. 이런 물건은 여러 사람이 공동명의로 소유한 상황에서 소유자 중 한 명의 지분을 사거나, 낙찰 이후 나머지 공유자에게 매도할 생각으로 경매에 참여해야 한다. 어떤 경우든 낙찰 후 부담이기 때문에 지분매각 물건은 피하기를 권한다.
* 기사는 북웰스·곽상빈이 쓴 ‘마법의 소액 부동산 투자(도서출판 원앤원북스)’의 일부를 발췌·정리한 것임을 밝힌다.
신규섭 기자 사진 원앤원북스
