앞선 칼럼에서 6억원 아파트를 취득할 때 들어가는 비용을 살펴보았습니다. 자기 자금 3억원, 대출 3억원을 들여서 아파트를 취득한다고 가정했을 때 취득세는 660만원(1.1%), 부동산 중개 수수료 약 240만원(협상 가능), 소유권이전비용 약 60만원(협상 가능) 정도가 필요했습니다.
이런 방법으로 주택을 취득했다고 가정할 때, 소요되는 비용을 더 아낄 수 있는 방법은 없을까요? 특히 주택의 경우 세금 부담이 꽤 크다는데, 조심해야 할 것은 없을까요?
주택과 관련한 단계별 3가지 세금
주택과 관련한 세금은 단계별로 구분해서 내용을 알아두는 것이 매우 중요합니다. 즉, 취득할 때는 취득세, 보유할 때는 보유세, 마지막으로 매각할 때 부담하는 양도소득세(이하 양도세)가 그것입니다. 결론부터 말씀드리자면 취득세는 생애최초인 경우 혜택이 가능하고, 보유세는 생각보다는 적게 나오며, 양도세는 요건만 잘 갖추면 한 푼도 내지 않을 수 있습니다.
어떻게 이게 가능할까요?
먼저 취득세부터 살펴보겠습니다. 취득세는 소유권 이전에 따라 발생하는 세금인데, 생애최초 주택 구입자는 정부에서 200만원을 감면받도록 지원하고 있습니다. 별도 소득 요건은 없기 때문에 고소득자도 가능합니다. 다만 12억원 이하 주택을 구입해야 합니다. 기간은 2025년 12월 31일까지입니다.
나똑똑 씨의 경우를 보면, 우선 소득요건 제외, 6억원 주택이므로 12억원 이하 요건 충족, 그리고 2024년에 해당 주택을 취득했으므로 혜택 대상입니다. 이 경우 관할 지자체에 신청서와 관련 서류를 제출하면 됩니다. 신청서는 아래와 같습니다.
함께 제출하는 서류는 ‘관계 증명 서류'란에 있는 것처럼 주민등록등본(또는 초본), 가족관계증명서 또는 기타 해당 내용을 확인할 수 있는 서류입니다.
요건이 맞으면 200만원의 취득세를 감면받을 수 있으니 꼭 챙겨야겠죠? 다만, 한 가지 조건이 붙는데 바로 3년 동안 실거주를 해야 한다는 점입니다. 만약 실거주 기간이 3년 미만인 상태에서 해당 주택을 매각, 증여하거나 임대 등 다른 용도로 사용하는 경우 혜택 받았던 취득세를 추징 받을 수 있습니다.
이렇게 취득세를 감면받고 원하던 집에서 거주하게 되면 매년 ‘보유세'라는 것을 내야 합니다. 보유세는 특정 물건, 자산을 보유할 때 부담해야 하는 세금인데 자동차세와 비슷하다고 보시면 됩니다.
참고로 주택 보유세는 재산세와 종합부동산세(이하 종부세), 2가지가 있습니다. 종부세는 다주택이거나 고가주택을 보유하는 사람에게 부과되므로 나똑똑 씨처럼 시가 6억원 상당의 주택은 해당되지 않습니다.
6억원 아파트의 취득세‧재산세‧양도세 계산법 및 절세법
그렇다면 6억원 주택의 재산세는 얼마나 될까요? 재산세는 ‘위택스’라는 곳에서 미리 계산이 가능합니다. 6억원 주택을 보유할 때 나오는 세금은 약 48만원입니다.
보유세는 해당 주택의 ‘공시가격'을 입력해서 구할 수 있습니다. 이때 공시가격이란 정부가 매년 발표하는 가격으로 시세의 대략 70% 정도가 됩니다. 물론 이는 지역, 단지마다 모두 다르기 때문에 별도로 확인해야 하는데 여기에서는 편의상 4억2천(=취득가 6억원의 70%)만원으로 책정해 보았습니다.
이렇게 도출된 재산세는 매년 7월과 9월에 나눠서 부담해야 합니다. 집값이 오르내릴수록 그리고 보유 주택수, 지역 등에 따라 모두 달라집니다. 참고로 보유세 과세기준일은 매년 6월 1일 입니다. 즉, 이날 보유한 사람이 누구냐에 따라 1년치 보유세를 부담하게 됩니다.
가령 나똑똑 씨가 매수할 때 6월 1일 되기 전에 취득을 했다면 해당 연도 보유세를 모두 부담해야 하고, 6월 1일을 넘겨서 취득을 했다면 그 다음 연도 보유세부터 부담을 하면 되겠죠? 주택을 매수, 매도 할 때 이렇게만 날짜를 조정하셔도 보유세를 절세할 수 있습니다.
마지막으로 양도세가 남았습니다. 가령 나똑똑 씨가 취득한 주택이 6억원에서 7억원으로 올랐다고 가정해보겠습니다. 세부적인 양도세 계산법에 대해서는 별도로 설명드릴 예정입니다. 살펴봐야 할 내용이 많기 때문입니다.
일단 양도차익 1억원인 경우 발생하는 양도세는 2천만원 정도가 됩니다. 즉, 양도차익 1억원이라고 가정하고 매도를 하면, 세금 2천만원을 떼고 8천만원 정도가 남게 됩니다.
어떠신가요? 8천만원이라는 돈도 물론 큰 돈이지만, 양도세 2천만원이 아깝다는 생각이 드시죠? 하지만 염려하지 마세요. 양도세 2천만원을(양도차익 1억 가정) 적어도 5백만원, 아니면 아예 한 푼도 나오지 않게 할 수 있는 방법이 있습니다. ‘공동명의’ 또는 ‘양도세 비과세 특례’를 활용하는 겁니다.
이에 대해서는 양도세가 어떻게 부과되는지, 그리고 구체적인 계산법과 비과세 요건에 대해 살펴봐야 하므로 다음 시간에 좀더 살펴보겠습니다.
글 제네시스박 사진 픽사베이
